2018美國地產(chǎn)還有投資價值嗎？

 隨著美國經(jīng)濟不斷擴張，美國地產(chǎn)市場逐漸火熱起來，2017年，美國房價創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)，去年11月，美國獨棟房屋價格升至10年來新高。據(jù)美國房地產(chǎn)估值公司Zillow統(tǒng)計，2017年，全美房地產(chǎn)庫存價值增加了6.5%，換言之，約為2萬億美元。如今，全美房地產(chǎn)價值達(dá)到31.8萬億美元。

美國房地產(chǎn)升溫反映在股市上，地產(chǎn)股的表現(xiàn)超過標(biāo)普500的平均表現(xiàn)。去年全年美國地產(chǎn)股漲了75%，幾乎是美股平均收益率的四倍。

房產(chǎn)市場依然非常堅挺

對美國樓市來說，有很多積極因素，其中最重要的是美國兩大世代的強勁需求。千禧一代（1981至2000年出生）逐漸進(jìn)入買房的年紀(jì)，嬰兒潮一代（1946至1964年出生）逐漸退休，尋求更好的居住條件。

強勁的市場需求，造成美國房地產(chǎn)供不應(yīng)求。美國房市強勢進(jìn)入2018年，比過去十年的任何時候都要堅挺。不過，供應(yīng)尚未跟上需求，尤其是新房建設(shè)腳步滯后，這推動了房價穩(wěn)步上漲。新房建設(shè)在2018年將有所增長，但庫存整體上很可能依然緊張。日益增強的勞動力市場使很多租房者考慮進(jìn)入購房市場，房屋所有率開始升高。

房價的上漲對于房屋賣家們來說是個好消息，但是卻給買家們帶來不少挑戰(zhàn) 。越來越多的首次購房者發(fā)現(xiàn)低價房屋的庫存量非常有限，這導(dǎo)致了起步房(Starter Homes) 的價格上漲很快，買家的負(fù)擔(dān)能力進(jìn)一步下降。如果新建房屋和保障性住房的庫存沒有大幅激增的話，近幾年來房價處于一個相對高水平增長的狀態(tài)還將在大多數(shù)市場中持續(xù)下去。

房價有望繼續(xù)上漲6%

Zillow發(fā)布的2018年美國房產(chǎn)市場預(yù)測：2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。從地區(qū)看，中國買家關(guān)注的熱門美國房產(chǎn)市場的房價預(yù)計漲幅更大，比如圣荷西，西雅圖和洛杉磯。

Zillow 的11月房產(chǎn)市場報告顯示圣何西在全國房價增長方面處于領(lǐng)先地位，自去年11月份以來上漲約17.5%，西雅圖的房價漲幅約12%，華盛頓州，猶他州，也都超過了10%，加州超過了7%。

美國房價最高的地方集中在大城市。洛杉磯的房地產(chǎn)市場總值已達(dá)2.7萬億美元，位列全美第一；紐約緊隨其后，房地產(chǎn)市場總值為2.6萬億美元。在美國，排名前十位的城市房地產(chǎn)市場總值之和為11.3萬億美元，約占全美房地產(chǎn)市場的36%。

稅改對美國房地產(chǎn)的影響

據(jù)美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會介紹，特朗普稅改給房地產(chǎn)市場帶來雙重影響。

一方面，稅改降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅率，同時購房者也將受益于繳稅基數(shù)翻倍的影響。但另一方面，抵押貸款的繳稅基數(shù)從100萬美元下降到了75萬美元，這可能限制購房者在加利福尼亞、紐約等房價較高地區(qū)的購房意愿。

2018年美國房地產(chǎn)市場走向

在2018年，住房市場將面臨一系列挑戰(zhàn)。首先，稅收政策，標(biāo)準(zhǔn)扣除額的增加將說服更多的家庭停止列舉他們的稅收扣減，這增加了償還抵押貸款的邊際成本；其次，有分析機構(gòu)預(yù)計，在2018年，10年期美國國債收益率和較長期的抵押貸款利率將上升約50個基點。未來幾年，加息可能會對美國國內(nèi)需求造成一定程度的影響。

最近發(fā)布的一項經(jīng)濟報告預(yù)計房地產(chǎn)市場將繼續(xù)復(fù)蘇，至少在核心的獨戶住宅領(lǐng)域是如此。最大的積極因素是供需平衡的持續(xù)緊縮。過去一年，房屋空置率大幅下降，目前處于2001年以來的最低水平。這種緊縮政策的一個重要原因是住房擁有率的反彈。在未來幾年，人口和周期性因素可能會使住房擁有率平均每年提高0.4個百分點。這相當(dāng)于每年約有50萬戶的需求向所有者轉(zhuǎn)變。

2016年初以來，美國經(jīng)濟增長大幅提速，主要原因是金融環(huán)境的改善，對經(jīng)濟復(fù)蘇帶來了更為積極的推動力。在2018年，經(jīng)濟增長仍將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。當(dāng)前的經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭強勁，美國經(jīng)濟獲得了大量利好的財政政策，以及減稅和相關(guān)支出為美股等關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)提供了支持。此外，美國的勞動力市場逐漸改善。

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