留學(xué)生家長該如何做海外學(xué)區(qū)房投資？

美國法律規(guī)定，只要是居住在這個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)，都享有免費(fèi)教育的權(quán)利。公立學(xué)校（包括1年幼兒園）到高中畢業(yè)是全部免費(fèi)的。下面我們就來了解一下美國的學(xué)區(qū)房。

一、美國的學(xué)區(qū)房指的是哪些房產(chǎn)？

美國的中、小學(xué)分公立、私立兩種。如果家長計(jì)劃讓孩子讀美國私立中小學(xué)，那么就跟“學(xué)區(qū)”沒有關(guān)系。美國90%的孩子上的是公立中小學(xué)，是劃分學(xué)區(qū)(district)的，劃片入學(xué)。這類似中國的學(xué)區(qū)，好學(xué)區(qū)的房子，便相當(dāng)于中國的學(xué)區(qū)房。如果您想購買或者投資美國的學(xué)區(qū)房，那還是需要了解一些基本的情況的。

除了買房的家庭，租房子的家庭憑租約也是可以讓孩子就近入學(xué)，同樣能進(jìn)好學(xué)校。如果家里有孩子讀書的話，租房可以租在好的學(xué)區(qū)。

一般家庭若收入能夠負(fù)擔(dān)得起房價(jià)的話，會(huì)選擇購買“學(xué)區(qū)房”。 美國的公立中、小學(xué)的資金，主要來源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅。各地稅率不同，大多為1%-3%。

一個(gè)學(xué)區(qū)如果房子價(jià)格高，房地產(chǎn)稅相應(yīng)高，通常房地產(chǎn)稅總額的一半以上用于公立中小學(xué)的修繕建設(shè)、設(shè)施設(shè)備、聘請(qǐng)教師、開展活動(dòng)、校車接送等等。用于學(xué)校的錢寬裕，教學(xué)質(zhì)量便會(huì)提高，從而吸引更多家長來買學(xué)區(qū)房，形成一個(gè)良性循環(huán)。所以好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，本身就兼具了甄別家長社會(huì)地位、財(cái)政實(shí)力、優(yōu)質(zhì)鄰里的重要因素。

二、如何選擇好學(xué)區(qū)

“學(xué)區(qū)”對(duì)房價(jià)有很大影響，同樣條件的房子，在好學(xué)區(qū)和差學(xué)區(qū)的價(jià)格可能會(huì)相差一倍。美國不同地區(qū)對(duì)學(xué)區(qū)是否優(yōu)秀有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

在紐約，教育部門公布的年度學(xué)校排名由三個(gè)指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境(包括學(xué)生出席率)占15%；學(xué)生表現(xiàn)，其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語和數(shù)學(xué)中的會(huì)考成績衡量，而高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量，占總分的30%；學(xué)生進(jìn)步，包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步，占總分的55%。在加州，政府每年主要通過API(加州公立學(xué)校學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù))分?jǐn)?shù)來衡量各地中小學(xué)校的表現(xiàn)。

雖然指標(biāo)不盡相同，但官方發(fā)布的數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的權(quán)威性，可以作為挑選學(xué)區(qū)房時(shí)的可靠依據(jù)。

美國1600多所最好的高中分布在各個(gè)州，但100強(qiáng)則相對(duì)集中在幾個(gè)州：加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說在這些州，最好的高中數(shù)量多一些，其中加州最多。

如果一定要選擇一個(gè)簡單標(biāo)準(zhǔn)來衡量美國學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，那么選擇富人區(qū)最直接。因?yàn)楦辉５纳鐓^(qū)和城市，學(xué)校和地區(qū)整體環(huán)境往往更好。

三、美國學(xué)區(qū)房分為兩類

 一類是大學(xué)周邊的公寓，這類房產(chǎn)多為給大學(xué)生出租所用。由于大學(xué)的學(xué)生公寓租金較高且數(shù)量難以滿足學(xué)生的需求，所以大部分的美國學(xué)生都會(huì)選擇到學(xué)校周邊租房居住，這類學(xué)區(qū)房僅限于投資和以學(xué)養(yǎng)房的人。 

另一類學(xué)區(qū)房則是優(yōu)秀高中所在的學(xué)區(qū)的房子。美國學(xué)區(qū)房只挑高中，美國對(duì)學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)定位在高中。美國的中小學(xué)教育階段，孩子的學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)輕松，而決定一個(gè)孩子未來能讀哪所大學(xué)的飛躍性成長學(xué)習(xí)都集中在高中階段。在美國，每一所房子都有一個(gè)附近學(xué)區(qū)相匹配的學(xué)校。

近些年來，越來越多的中國人開始在美國購置學(xué)區(qū)房，有的是為子女在美國讀書考慮，有的則純粹出于投資的目的。

美國學(xué)區(qū)房其靈活開放的政策，主要是為了保證孩子能夠有一個(gè)穩(wěn)定、良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。所以，如果學(xué)區(qū)房的投資成本過高，許多家庭會(huì)選擇就近租房來替代，那么學(xué)區(qū)房的投資也會(huì)使得后續(xù)的租賃市場得到保證。

如果外國父母想讓孩子就近入讀美國的公立中小學(xué)，通常父母必須至少有一人在美國工作、求學(xué)。所以國內(nèi)也有不少書人以純粹投資為主，這些投資者十分聰明，他們購買的學(xué)區(qū)房除了尋找租金收入之外，也追求房地產(chǎn)價(jià)值的升值趨勢。

實(shí)際上，中國投資者對(duì)美國樓市的熱度還不僅如此。在美購房總量最大的五個(gè)來源國分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國，其中，在海外資金購房成交量方面，中國成為增速最快的國家，份額從12%提高到16%；在購房總成交額方面，中國買家憑借高達(dá)220億美元的支出成為美國房地產(chǎn)市場最大客戶，約占美國房產(chǎn)國際總銷售額的四分之一。

四、如何選購學(xué)區(qū)房

1、以投資為目的

房子的區(qū)域地段首先要選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密、對(duì)房源需求高的地方。

2、風(fēng)景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。

針對(duì)專門投資“學(xué)區(qū)房”的人來說，不是房子足夠貴才有高回報(bào)。

以洛杉磯爾灣為例，一些投資價(jià)位在80萬到150萬美金的房產(chǎn)，所能獲得租金的回報(bào)基本上穩(wěn)定在3500到4500美元之間。與投資80萬與150萬美金的預(yù)算對(duì)比，到頭來回報(bào)率租金只差1000美元，并非理想收益。

3、以學(xué)區(qū)為目的

教育硬性成績依然是重要參考指標(biāo)

以加州地區(qū)為例，政府主要通過API來衡量各地中小學(xué)的表現(xiàn)。API分?jǐn)?shù)介于200至1000分之間，一般800分以上的學(xué)校屬于比較優(yōu)秀的?？疾飚?dāng)?shù)氐木用袼刭|(zhì)、人口組成、生活便利性和治安情況，居民素質(zhì)體現(xiàn)了一個(gè)社區(qū)的文化和教育水平，考察時(shí)可以關(guān)注比例、離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度。對(duì)于華人來說，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因?yàn)檫@往往意味著周邊已經(jīng)成為較成熟的華人聚集區(qū)。治安情況，一可以通過網(wǎng)站查詢地區(qū)犯罪率報(bào)告，二是實(shí)地考察。

房產(chǎn)稅會(huì)隨房價(jià)走高，當(dāng)?shù)亟逃?jīng)費(fèi)越高，公立學(xué)校越受益。

公立學(xué)校的教育資金主要來源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅，學(xué)區(qū)的資金跟房地產(chǎn)稅的數(shù)額成正比。

無論買貴的學(xué)區(qū)房，還是便宜的學(xué)區(qū)房，出租的時(shí)候，貴的地段一般象征著當(dāng)?shù)刈饪退礁撸w素質(zhì)養(yǎng)好，如爾灣。租金便宜的地方，很可能遇見素質(zhì)參差不齊的租客，可能面臨信譽(yù)不佳、收入不穩(wěn)定、易拖欠租金、毀壞房產(chǎn)等棘手的問題，這樣的風(fēng)險(xiǎn)必須考慮進(jìn)來。

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