中國地產(chǎn)開發(fā)商究竟能為澳洲市場帶來什么？

如果你是一個(gè)澳洲移民中房地產(chǎn)市場的長期關(guān)注者，你應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，那就是由中國開發(fā)商建造的項(xiàng)目正在以越來越快的速度占領(lǐng)澳洲本土市場。

 根據(jù)Knight Frank發(fā)布的研究報(bào)告，2016年，中國開發(fā)商在整個(gè)澳大利亞購買了超過24億元的住宅開發(fā)用地，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過了去年整個(gè)澳大利亞土地交易價(jià)值的三分之一，而2012年這個(gè)數(shù)字只是微不足道的2%。

短短四年間究竟發(fā)生了什么，讓中國開發(fā)商對澳洲市場如此興師動(dòng)眾，熱情似火？最近通過和一些不同背景的中國開發(fā)商的幾次聊天，讓我從側(cè)面了解了中國開發(fā)商眼中對澳洲市場的一些有意思的看法。

首先一個(gè)特別明顯的現(xiàn)象就是，國內(nèi)房企的老大哥們來到澳洲的第一站，普遍都選擇了澳洲最大人口最多的城市悉尼。我們隨便舉出一些名字你都如雷貫耳：綠地，萬達(dá)，保利，中海，碧桂園… 相反，墨爾本雖然也是澳洲響當(dāng)當(dāng)?shù)囊痪€城市，人口基數(shù)并不比悉尼遜色，但國內(nèi)的大國資背景企業(yè)和大型民企，在選擇進(jìn)入澳洲的第一站時(shí)，似乎都不約而同地選擇了悉尼。

 這一現(xiàn)象要解釋似乎也并不困難。通常來說，國內(nèi)的企業(yè)去海外發(fā)展的第一步，首先都會(huì)先選擇某一個(gè)城市落腳，在全面落地與人才本地化比較順利的情況下，然后再進(jìn)一步去其他城市發(fā)展。所以，雖然中資企業(yè)的實(shí)力雄厚，但在跨國發(fā)展的過程中，大部分還是采取比較小心謹(jǐn)慎的態(tài)度。

 而說到實(shí)力雄厚，我想這會(huì)是中國開發(fā)商給澳洲市場帶來的第一個(gè)重要影響。我的一位朋友，就職于某大型國資背景的房產(chǎn)公司，目前在悉尼負(fù)責(zé)該公司在悉尼市中心的某高層項(xiàng)目。在他看來，雖然這個(gè)幾十層高的大樓對于悉尼絕對是個(gè)改變城市天際線的項(xiàng)目，但對于這家在國內(nèi)建造超高層建筑具有豐富經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說，這樣的項(xiàng)目，不論是開發(fā)規(guī)模還是銷售額而言，對他們公司來說算不上有什么里程碑式的意義。只是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目在澳洲，才被賦予了更多的意義。

 而另一位同樣國資背景的開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴我，他們公司去年在悉尼北部某區(qū)域購買了一塊土地，資金是一次性付款的。經(jīng)過市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，未來兩三年該區(qū)域的供應(yīng)量可能較多，因此公司或許會(huì)持有土地觀望一段時(shí)間，而不是急著銷售回籠資金。這樣“土豪”式的做法，對于沒有一定實(shí)力的私人企業(yè)，小開發(fā)商而言是不可思議的。

 住在悉尼的人都知道，悉尼本地的房地產(chǎn)市場，曾經(jīng)有一段時(shí)間長期被一些開發(fā)質(zhì)量堪憂的中小開發(fā)商占據(jù)，這一現(xiàn)象到現(xiàn)在其實(shí)也沒有從根本上得到解決。許多投資人或者自住者購買了這些“dodgy”的開發(fā)商建造的房產(chǎn)，往往是后患無窮。而中國的大型開發(fā)商這幾年風(fēng)云殘卷式地購買土地，從一定程度上把這些中小開發(fā)企業(yè)擠出了市場，這對買家來說無疑是一件好事。

 除了雄厚的資金，中國開發(fā)商們同時(shí)帶來的，還有中國文化對于澳洲房產(chǎn)市場的影響。比如，市場上現(xiàn)在越來越多的公寓沒有了四樓，十四樓，有些項(xiàng)目甚至連帶四的門牌號都不見了，這顯然是為了迎合中國買家們的口味。而一些本地開發(fā)商也有模仿的趨勢，我們知道中國人和西方人在戶型，朝向等方面的審美有時(shí)候差距非常大，現(xiàn)在越來越多的本地開發(fā)商為了迎合亞洲買家，尤其是中國買家的品味，房型設(shè)計(jì)也是越來越符合東方人的選擇標(biāo)準(zhǔn)。

 此外，近年來進(jìn)入澳洲市場的中國開發(fā)商實(shí)力之強(qiáng)大，已經(jīng)可以徹底改變本地人以往對于中國開發(fā)商在澳洲建造的房產(chǎn)質(zhì)量的懷疑態(tài)度。這種略帶偏見的看法，也是以往市場上充斥著的私人開發(fā)企業(yè)和小型企業(yè)的劣質(zhì)項(xiàng)目所導(dǎo)致的結(jié)果。從以上列舉的這些開發(fā)企業(yè)來看，它們本身就是中國房企的標(biāo)志性企業(yè)，它們在海外打造的項(xiàng)目通常也希望是一張企業(yè)的名片，因此往往在質(zhì)量上比起優(yōu)質(zhì)的本地開發(fā)商來說，毫不遜色。

 不過，從長期來看，澳洲市場對于中國開發(fā)企業(yè)的吸引力能保持多久是個(gè)值得討論的話題，而主要原因在于澳洲市場的規(guī)模有限，不足以讓一些實(shí)力強(qiáng)勁的中國企業(yè)大展伸手。以碧桂園為例，這家在中國去年銷售額已經(jīng)突破3000億大關(guān)的房企，到目前為止它在澳洲的在建項(xiàng)目依然只有位于悉尼North Ryde的Ryde Garden，一個(gè)幾百套的公寓的項(xiàng)目。熟悉碧桂園公司的人都知道，這樣規(guī)模的開發(fā)，對于擅長城市大片區(qū)改造的碧桂園來說，只能算是一個(gè)“entree”，而不是它們的“main course”。

好在，許多中國公司已經(jīng)由純開發(fā)投資向股權(quán)收購方向做出了轉(zhuǎn)變。上周，位于悉尼Double Bay的洲際酒店被中邦集團(tuán)和上海連合房地產(chǎn)投資有限公司以1.4億澳元的價(jià)格收購，這是上海連合兩年內(nèi)在悉尼的第5個(gè)收購項(xiàng)目。類似這樣的新聞，幾乎每周都會(huì)在媒體上出現(xiàn)。

 2016年，中國企業(yè)在澳大利亞的投資金額達(dá)到153.6億澳元，是2008年金融危機(jī)后的最高值。數(shù)量上，2016年期間，中國與澳大利亞企業(yè)之間簽署的投資交易，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的103宗。其中，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)三年成為中國企業(yè)在澳洲投資的主要行業(yè)，在2016年占總體交易量的36%。

雖然澳洲的市場相對于中國市場來說實(shí)在是太小，對于很多中資企業(yè)來說，很難在澳洲市場把它們的能力完全展現(xiàn)，不過，世界上哪里又有第二個(gè)像中國這樣的市場呢？我想正是因?yàn)榘拇罄麃啰?dú)特的移民社會(huì)背景，公開透明的市場規(guī)則，和長期穩(wěn)定的房產(chǎn)需求，才是吸引中國開發(fā)商不斷涌入的根本原因。