美國投資房產(chǎn)都有哪些稅費(fèi)

越來越多的人選擇在美國投資房產(chǎn)，那關(guān)于投放房產(chǎn)都有哪些稅費(fèi)，美國投資移民你們知道多少呢？接下來就由小編為你來詳細(xì)解讀一下。
 

一、一次性購房稅費(fèi)
購買美國房產(chǎn)時，所需支付的費(fèi)用很多是一次性費(fèi)用，這些費(fèi)用主要有交易稅、過戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險等，對貸款買家還有一個貸款手續(xù)費(fèi)。
 

所有這些費(fèi)用，都不能用于抵稅。不過過戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，可以作為成本加在房子的買價上，將來出售時用賣價減去買價，作為你的增值；與申請貸款相關(guān)的一些費(fèi)用，如貸款手續(xù)費(fèi)、物業(yè)估值費(fèi)用、信用報告費(fèi)用，以及貸款公司的審核費(fèi)或文件費(fèi)等，都不能抵稅，也不能加在房屋成本之上，所以在稅務(wù)上沒有任何作用；保險費(fèi)用也是一個純粹的費(fèi)用支出，不能抵稅，不能附加在房屋成本之上。

二、持有期間的稅費(fèi)

美國房產(chǎn)的持有費(fèi)用，分HOA物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險三項。根據(jù)房產(chǎn)用途（自住房和出租房），可抵稅的費(fèi)用不相同。
 
1.自住房。房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。
 

2.出租房。所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費(fèi)用都可以抵稅，如之前提到的地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。
 

房屋持有期間可以抵稅的費(fèi)用除去以上三項，還有個最大的費(fèi)用是折舊費(fèi)，折舊費(fèi)按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬美元，那么每年的折舊費(fèi)就是10萬美元。
 

外國人在美的房屋租金收入一定要申報所得稅，因此房產(chǎn)過戶之后就要立刻申請稅號。稅號申請成功之前，根據(jù)美國法律，房產(chǎn)中介將代為預(yù)扣30%租金回報作為預(yù)扣稅，第二年報稅時再根據(jù)實際報稅情況退回多余的費(fèi)用。

三、賣房時的稅費(fèi)
外國人出售美國房產(chǎn)時，如果有增值，要交增值稅。投資時間在一年或一年以上為長期投資，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果投資時間少于12個月，為短期投資，短期投資適有于美國的正常稅率，聯(lián)邦是10%到39.6%。

與租金的預(yù)扣稅類似，為了避免外國人賣了房子不報稅，讓美國政府損失稅款，1980年美國稅局出臺了針對外國人投資美國房產(chǎn)的法案，法案規(guī)定，外國人出售房產(chǎn)時，買方有義務(wù)在120天內(nèi)預(yù)交交易價格的15%給稅局。100萬以下的自住房，預(yù)扣稅稅率為10%。
 

美國法律有一個免稅額的概念，在賣房的前5年內(nèi)，若業(yè)主有2年時間將房屋作自住房產(chǎn)，那么業(yè)主可以享有25萬美元增值稅的免稅額。因此對于自住房來講，在房地產(chǎn)上升的時期，業(yè)主每兩三年換一次房子，倒騰幾次之后，就能既享受房產(chǎn)的升值，又有了幾十萬的免稅額。
 

對投資房產(chǎn)來說，可以利用1031置換條款避稅。舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過戶，那么第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟子賣掉，才要交增值稅。

四、贈與和繼承產(chǎn)生的稅費(fèi)
美國法律規(guī)定，一個人一年內(nèi)贈與有形資產(chǎn)若超過1.4萬美元，須繳付贈與稅。外國投資者想把房產(chǎn)贈與有綠卡的子女時，一定不要直接贈與，否則要交高額的贈與稅。而如果將房子賣掉，再將存款贈與子女，外國人將存款贈與美國人沒有贈與稅，只要在金額超過10萬美金時使用3520表向國稅局申報就可以了。
 

如果只是為了節(jié)稅，投資者也可把房子登記在有限責(zé)任公司名下，雖然一年要繳600多元公司稅，好處是如果將房子轉(zhuǎn)讓給美國親友，相當(dāng)于是將股分（非有形資產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓，可避開贈與稅。
 

美國人一生可享受“贈與及遺產(chǎn)”525萬美元的免稅額度，但對于外國人來說，遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產(chǎn)稅稅率高達(dá)40%，若9個月內(nèi)沒補(bǔ)齊遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)將在9個月內(nèi)被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。

（圖文來源于網(wǎng)絡(luò)）