海外置業(yè)通關(guān)攻略，讓您的資產(chǎn)安全離岸

據(jù)世界知名五大房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)之一——仲量聯(lián)行最新公布的“全球資本流動(dòng)”數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達(dá)到330億美元，同比2016年增長(zhǎng)近53%，再創(chuàng)歷史新高。

近些年來，隨著中國(guó)高凈值人群數(shù)量的不斷增長(zhǎng)，以及中國(guó)投資者全球資產(chǎn)配置意識(shí)的不斷加強(qiáng)，國(guó)人對(duì)于海外資產(chǎn)配置的需求愈加迫切。相比于其它投資方式的不確定性，投資海外房產(chǎn)成為海外資產(chǎn)配置越來越熱門的選擇。

仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)大衛(wèi)·格林-摩根（David Green-Morgan）對(duì)此表示，未來幾年內(nèi)，中國(guó)投資者將繼續(xù)成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資群體。

然而，國(guó)內(nèi)外存在語言、法律法規(guī)和貨幣等差異，大多數(shù)中國(guó)投資者在進(jìn)行海外房產(chǎn)投資過程中，都或多或少地遇到過各種難題、麻煩甚至是“陷阱”。

總結(jié)一下，可以歸結(jié)為以下三大“挑戰(zhàn)”：
 

1、對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法律及政策缺乏了解
下列評(píng)估因素二
2、找到符合投資計(jì)劃且靠譜的房產(chǎn)項(xiàng)目非常難
下列評(píng)估因素三至八
3、海外房產(chǎn)投資過程中的資金問題
下列評(píng)估因素十

面對(duì)這些難題，小編建議，投資者們?cè)趥€(gè)人及家庭的海外置業(yè)計(jì)劃過程中，應(yīng)當(dāng)慎重評(píng)估以下十點(diǎn)關(guān)鍵因素，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值，讓資產(chǎn)安全離岸、順利“過關(guān)”：

1、投資國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

穩(wěn)定的政治局勢(shì)和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是選擇海外房產(chǎn)投資目的地的重要因素之一。以法國(guó)、德國(guó)為代表的老牌發(fā)達(dá)國(guó)家為例，其政治經(jīng)濟(jì)格局相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)法律制度健全，對(duì)房地產(chǎn)等各類投資的法令規(guī)定也比較完善，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟、規(guī)范，幾乎沒有房產(chǎn)泡沫，投資更加有保障。

2、投資國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)及優(yōu)惠政策

在語言和文化差異的情況下，中國(guó)投資者最為頭疼的當(dāng)屬繁瑣復(fù)雜的當(dāng)?shù)胤梢?guī)定。相比于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，海外房產(chǎn)最讓國(guó)人欣喜的特點(diǎn)之一就是“永久產(chǎn)權(quán)”。但實(shí)際上，并不是所有海外房產(chǎn)都是“永久產(chǎn)權(quán)”，比如英國(guó)還存在僅擁有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)共享模式等情況。

再者，很多國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于當(dāng)?shù)貒?guó)民及外國(guó)投資者的政策也存在差別，需要特別注意了解相關(guān)規(guī)定及政策。值得一提的是，歐洲各國(guó)政府都非常支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展，紛紛出臺(tái)優(yōu)惠政策，尤其在法國(guó)，無論是法國(guó)還是外國(guó)投資者，購(gòu)買新建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目均可享受免增值稅購(gòu)房的優(yōu)惠。

3、房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力及信譽(yù)

無論海內(nèi)外，房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商都是決定項(xiàng)目盈虧及升值空間的關(guān)鍵性因素。中國(guó)投資者在進(jìn)行海外置業(yè)項(xiàng)目選擇時(shí)，一方面很難與海外房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商直接溝通，另一方面也容易為了便利而聽由代理中介“忽悠”。在這種國(guó)內(nèi)外信息不對(duì)稱的形勢(shì)下，投資者對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商的行業(yè)資質(zhì)不夠了解，不免有開發(fā)商無執(zhí)照、違規(guī)建造或不顧信譽(yù)卷款而逃等惡劣情況發(fā)生。另外，開發(fā)商或代理中介是否充分告知項(xiàng)目信息，其翻譯的合約和營(yíng)銷文件是否有法律解釋等，也應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)評(píng)估。

4、房產(chǎn)項(xiàng)目地段及周邊資源

“地段”一直是房地產(chǎn)界放之四海而皆準(zhǔn)的“黃金條律”，海外房產(chǎn)投資項(xiàng)目的地段能夠直接影響房產(chǎn)出租收益情況及轉(zhuǎn)售難易程度，因此房產(chǎn)項(xiàng)目所在城市及地理位置的選擇至關(guān)重要。與此同時(shí)，項(xiàng)目周邊交通及配套設(shè)施建設(shè)程度也會(huì)對(duì)房產(chǎn)的增值空間產(chǎn)生影響。比如，房產(chǎn)若選址在自然環(huán)境優(yōu)美、旅游資源豐富的區(qū)域，出租期間的高入住率必然更加有保障。

5、房產(chǎn)價(jià)格

投資者在甄選海外房產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，最關(guān)心的就是房產(chǎn)價(jià)格是否符合投資預(yù)算。不僅如此，價(jià)格是否透明也非常重要，投資者必須要非常清楚購(gòu)房?jī)r(jià)格所包含的內(nèi)容，并且對(duì)比項(xiàng)目所在地周邊價(jià)格參數(shù)，綜合衡量打算購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)格合理性。從這個(gè)角度來看，哪怕價(jià)格已經(jīng)落在投資能力范圍之內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇，否則容易因“買貴”而影響后續(xù)的投報(bào)率，甚至在轉(zhuǎn)售時(shí)賠上價(jià)差。

6、交易流程與資金的安全性

海外購(gòu)房交易過程通常比國(guó)內(nèi)更加復(fù)雜而冗長(zhǎng)，于是這一過程中的資金安全性就變得尤為重要。如果買賣款項(xiàng)是專款專用，或者有履約保障專戶，再或者有金融機(jī)構(gòu)保證機(jī)制，交易資金則相對(duì)安全。

7、包租及回報(bào)率真實(shí)性

在魚龍混雜的海外房產(chǎn)市場(chǎng)中，中國(guó)投資者一方面很容易遇到虛假包租承諾的問題（尤其是在開發(fā)商并非運(yùn)營(yíng)管理者的情況下），另一方面還容易被夸大宣傳的租金回報(bào)率所蒙騙。因此，建議投資者反復(fù)考證購(gòu)房及租約合同的相關(guān)細(xì)節(jié)，理性考慮租金回報(bào)的合理性和真實(shí)性。

8、房產(chǎn)管理

如果說海外置業(yè)的第一步是購(gòu)房，那么之后的99步則是對(duì)海外房產(chǎn)的管理。要想解決后續(xù)管理“千里之外”海外房產(chǎn)的種種麻煩，“售后回租”當(dāng)屬最優(yōu)方案。當(dāng)然，最優(yōu)的前提是項(xiàng)目開發(fā)商本身即為房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及托管機(jī)構(gòu)。

9、稅賦成本

以投資為目的的海外置業(yè)是為了收租獲利，那么了解投資國(guó)的稅賦制度也是不可忽略的重要一步。一是投資國(guó)政府所征收的房產(chǎn)交易稅、土地稅等相對(duì)固定的費(fèi)用，二是出售房產(chǎn)的獲利稅率等政策。比如日本政府對(duì)外國(guó)投資者在5年內(nèi)出售房產(chǎn)的獲利稅率高達(dá)39%，5年以后也超過20%。這樣即便所投資房產(chǎn)增值獲利，高稅率也會(huì)侵蝕一大部分。不僅如此，房屋托管機(jī)構(gòu)是否能代理報(bào)稅工作也十分重要。

10、海外資金解決方案

長(zhǎng)期關(guān)注海外房產(chǎn)投資的人群會(huì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有少數(shù)資質(zhì)和信譽(yù)良好的國(guó)外開發(fā)商可以幫助投資者實(shí)現(xiàn)海外銀行開戶和跨境貸款。

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