中國與美國房地產(chǎn)的十大差異

美國移民看過來：各個國家由于房產(chǎn)環(huán)境、法律制度不同，買房時的面臨的各項問題也不盡相同。作為當(dāng)下熱門的海外置業(yè)投資地——美國，受到越來越多國人的青睞。那美國在房產(chǎn)制度、房貸政策、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面有哪些不同呢？

1 房地產(chǎn)制度：美國制度健全 中國還需完善

在美國的買賣房屋里面，有許多的第三方機(jī)構(gòu)來協(xié)助買賣房屋的進(jìn)程，這里面有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行、以及經(jīng)紀(jì)人制度，產(chǎn)權(quán)保險公司等等，每一個機(jī)構(gòu)都在買賣過程中發(fā)揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環(huán)節(jié)盡善盡美，沒有瑕疵。使房地產(chǎn)行業(yè)能夠公平、透明，健康、蓬勃的發(fā)展。

中國的房地產(chǎn)事業(yè)近幾年剛剛起步，還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程，都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調(diào)控變幻莫測，讓人無所適從。整個房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)實際需求。

2 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：中國住宅產(chǎn)權(quán)有使用期限 美國產(chǎn)權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)

美國是私有財產(chǎn)制，房屋的買賣包括土地，就是說，你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產(chǎn)權(quán)是永久性的，而中國的住宅產(chǎn)權(quán)是七十年期限，一般商業(yè)房產(chǎn)期限只有五十年。

3 城市vs鄉(xiāng)村：中國城鄉(xiāng)差別大 美國城鄉(xiāng)無明顯差別

在中國人們生活的環(huán)境，城市和鄉(xiāng)村是截然不同的，城市是一個相對商業(yè)集中的地方，所有的機(jī)構(gòu)都在其中，無論你要購物、吃飯、工作、娛樂，甚至看病，都必須進(jìn)城，人們居住在城里，局限在一個相對狹小的空間，造成了很多不便。但人們還是意守在城里，不愿出城，因為一旦遠(yuǎn)離城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中國，城市就是城市，鄉(xiāng)村就是鄉(xiāng)村。

在美國，不管是在紐約還是在洛杉磯，沒有絕對的城市和鄉(xiāng)村的區(qū)別，只有城中心有一個很小的相對集中的地方，其它都是像衛(wèi)星一樣幅射出去的各個城市和區(qū)域，每一個區(qū)域都有自己自成體系一套系統(tǒng)，商店、飯館、醫(yī)院、學(xué)校，為居住在該區(qū)域的人提供了很大方便。人們不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的區(qū)域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

4 房源系統(tǒng)：美國有官方的房源共享系統(tǒng) 中國房產(chǎn)信息尚不透明

在美國和中國的房地產(chǎn)市場里面，有一個根本上的差異，就是他們的房源系統(tǒng)。在中國，沒有一個統(tǒng)一的房源，各家房地產(chǎn)公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關(guān)系好的同業(yè)交換房源，但范圍大多很小，局限性很大。

美國有一個房源共享系統(tǒng)MLS，每一個紀(jì)紀(jì)人都把房源信息，傳輸?shù)竭@個系統(tǒng)上，所有上市的房子在這個系統(tǒng)中都非常透明，一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子，而這房子不必是我所賣的。別的經(jīng)紀(jì)人也是同樣，可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠，藏污納垢的事相對減少。整個房地產(chǎn)市場因此而蓬勃。

5 房子概念不同：中國買房多為公寓房 美國買房多為獨立房

在中國，所謂買房，指的是買公寓房。而在美國，買房一般是指二手房，獨立房。這里特別要強(qiáng)調(diào)的是，美國的獨立房，并不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多，但美國的獨立房中也有非常老舊，需要修繕的房屋，稱這些獨立屋為別墅，似乎不太恰當(dāng)。同樣是獨立屋，可以是上千萬美金的豪宅，也可以三、五萬的破爛房子。

在美國除了獨立屋之外，還有一種房子叫康斗，或城市屋，這是一種由兩戶以上連著墻的房屋也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多，因為它占有的土地面積比獨立屋小得多。當(dāng)然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這里所謂的比較，連排屋比獨立屋便宜，是指在同一地區(qū)。在美國房屋的價值取決於兩項，土地及建筑物。建筑物隨著年代的久遠(yuǎn)會越來越便宜，而土地則根據(jù)地區(qū)的開發(fā)和環(huán)境改變而增值。

6 支付傭金方式不同：美國由賣家支付 中國多由買家支付

在美國房地產(chǎn)買賣時，傭金一律由賣方負(fù)擔(dān)，屋主在委托經(jīng)紀(jì)人出售房屋時，就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當(dāng)買主由別的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)來買房時，賣主經(jīng)紀(jì)人需分一半的傭金給買方經(jīng)紀(jì)人。美國為什么規(guī)定由賣主來支付雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金，主要是因為在買賣過程中，賣主是取得金錢的一方，而買主是付錢的一方。在中國正好相反，由買方支付傭金。

7 房產(chǎn)稅：美國持有環(huán)節(jié)稅費征收嚴(yán)格 中國交易環(huán)節(jié)稅費高

在美國，只要你擁有房子，你就要交納房地產(chǎn)稅，美國通常為1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之間。各州都有自己不同的標(biāo)準(zhǔn)。所以你買了房子以后，每年都要交房地產(chǎn)稅，變成你擁有財產(chǎn)的持有成本，這也使得美國房屋的空置率降低，相對抑制了投機(jī)者的炒房行為。我們知道，目前在中國有30%以上的空置房屋，主要是因為人們把買房當(dāng)成是投機(jī)，購房后不是入住或出租，而是空置等待房地產(chǎn)市場短期內(nèi)爆漲，所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率，也開始在幾個大城市試驗征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅率只有0.5%左右，不能起到預(yù)期抑制炒房的作用。

8 房貸政策不同：美國可選固定利率 中國多為浮動利率

在美國貸款買房，絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。美國的貸款也有浮動利率，但用的人很少，因為貸款人要自己承擔(dān)利率上升的風(fēng)險。在美國不論你用什么方式貸款，都可以在貸款沒有到期之前，重新貸款或全部還清。除非是房價貶值，你的房價還不了銀行的貸款，你需要補足差額，銀行就不會同意你重新貸款。在中國貸款是采用浮動利率，按照市場的變化，購房者需自己承擔(dān)利率變化的風(fēng)險。我對中國的貸款市場并不了解，但目前尚未聽到哪位購房者可以重新貸款的消息。恐怕是因為使用浮動利率的關(guān)系，所以無需重新貸款。

還有一個有趣的問題是在美國叫貸款，而在中國叫按揭。另外美國房屋貸款沒有“限貸”政策，但對外國人貸款購房的首付比例要求較高，有的要求達(dá)到50%，而對本國公民則一般要求20%首付比例。

9 美國買房利息可抵個稅

在美國購買房子后，你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優(yōu)惠政策。美國的稅賦比較重，如果你年薪五萬，購買價值四十萬左右的房屋，貸款三十萬，每月要支付貸款約一千八百元，其中利息平均一千五百塊，一年是一萬八千塊，在年終報稅時，扣除一萬八千塊的利息，你的報稅基數(shù)就降低為三萬二千，節(jié)省了很多。

10 計算房屋面積的尺度不同

在美國用平方英尺來計算房屋的面積，而中國是用公制平方米，1平方米等於10.764平方英尺。

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