美國(guó)投資移民在美國(guó)從買(mǎi)房到賣(mài)房，如何合理避增值稅

美國(guó)投資移民必讀！美國(guó)稅法規(guī)定，當(dāng)納稅人出售"主要住宅房屋"時(shí)，如果房主在5年之內(nèi)，自住超過(guò)2年，賣(mài)房后，房產(chǎn)升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬(wàn)美金，個(gè)人可免25萬(wàn)美金）。

所以如果你花50萬(wàn)美金買(mǎi)了一套住宅，后來(lái)80萬(wàn)美金賣(mài)出，賺了30萬(wàn)美金，那你只有5萬(wàn)美金需要交稅；如果你是和配偶共同擁有房屋并出售，則30萬(wàn)利潤(rùn)則完全不用交稅。

以上是自住用房的稅收優(yōu)惠政策，但很多人在美買(mǎi)房是為了投資，買(mǎi)了房壓根就沒(méi)考慮過(guò)去住，就享受不到這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。

但是作為投資用房，聯(lián)邦稅務(wù)法案IRC為投資房產(chǎn)所有者提供了另一種納稅機(jī)制---1031延稅法。

1031延稅法又稱為同類財(cái)產(chǎn)交換法（Like-Kind Exchanges）

是從美國(guó)國(guó)家稅務(wù)法第1031條款項(xiàng)中的規(guī)定而得名。

在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產(chǎn)是用于商業(yè)性使用或，并且用于交換類似的資產(chǎn)，那么交換過(guò)程中的資產(chǎn)利益得失不予承認(rèn)，不用繳納其過(guò)程中產(chǎn)生的資產(chǎn)利得稅。”

換言之，只要賣(mài)家在出售原有房產(chǎn)后購(gòu)買(mǎi)價(jià)值更高或等值的房產(chǎn)，并且用于，就可以使用這一法條。

下面這個(gè)例子可以直接說(shuō)明1031條款的優(yōu)勢(shì)

林女士在2013年7月1日以30萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)入一套精品公寓并且出租給他人（作商業(yè)用途），也付清了所有貸款，該公寓現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值為50萬(wàn)美元。

若林女士于2016年7月底打算購(gòu)買(mǎi)另一套價(jià)值同樣為50萬(wàn)美元的公寓，忽略房屋需要進(jìn)行折舊的情況，此時(shí)她有兩個(gè)選擇：

若林女士將自己原有的公寓放到市場(chǎng)上出售，但不在180天內(nèi)購(gòu)入新房產(chǎn)，就需要繳納一定比例的資產(chǎn)利得稅。

因林女士持有房產(chǎn)已超過(guò)一年，純收入所應(yīng)繳納的資產(chǎn)利得稅約為4萬(wàn)美金。此時(shí)林女士所剩資金為46萬(wàn)美金，無(wú)法立即購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)。

若林女士選擇利用1031條款，在45天內(nèi)確認(rèn)新房產(chǎn)，并在180天購(gòu)入，用作投資或商業(yè)使用，就可以幫助她延后所需繳納的稅收，順利購(gòu)置新房。

提示Tips

需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢(qián)越來(lái)越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產(chǎn)增值。

如果新買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)值低于原房產(chǎn)價(jià)值，還能享受1031延稅法嗎？

但如果新投資的房產(chǎn)低于出售的舊投資房產(chǎn)或由于其他原因，賣(mài)房者會(huì)收到現(xiàn)金或其他補(bǔ)償物，通常被稱之為“好處”（Boot）。

“好處”（Boot）可能是現(xiàn)金，也可能是債務(wù)減免，支付不合格的費(fèi)用，超額借貸購(gòu)買(mǎi)新房產(chǎn)和非同類財(cái)產(chǎn)交換等。

賣(mài)房者收到的“好處”（Boot）要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”（Boot）都要繳資本利得稅。

例如，早期買(mǎi)的一套投資用房600萬(wàn)美金，賣(mài)了1000萬(wàn)美金后，資本利得是400萬(wàn)美金，用這些錢(qián)又買(mǎi)了一套新房，只有800萬(wàn)美金，自己還剩200萬(wàn)美金，這200萬(wàn)美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬(wàn)美金的稅。

但如果下一次再投資的話，成本基準(zhǔn)則變?yōu)?00萬(wàn)美金。