加拿大法拍屋實(shí)用購(gòu)買(mǎi)指南

加拿大移民常常會(huì)在電視和網(wǎng)絡(luò)上常常出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)法拍屋（foreclosures）的廣告，對(duì)于購(gòu)房者和投資客來(lái)說(shuō)這種低于市價(jià)的法拍屋似乎是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但和其他地區(qū)不同的是，由于加拿大卑詩(shī)省的房屋市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供小于求的狀態(tài)，所以購(gòu)房者會(huì)意識(shí)到當(dāng)?shù)胤ㄔ号馁u(mài)房子的價(jià)格并不低，最低的成交價(jià)格也不會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)的50%。那么法拍屋到底是什么、怎么購(gòu)買(mǎi)、還有其中的風(fēng)險(xiǎn)都有什么？

法拍屋的產(chǎn)生

法院拍賣(mài)房屋（俗稱法拍屋，香港稱銀主盤(pán)），指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。 當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約，或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，為了補(bǔ)償銀行貸款而被拍賣(mài)。

通常來(lái)說(shuō)屋主付不起貸款的時(shí)候，銀行會(huì)先向屋主發(fā)出催討通知；如果屋主仍然無(wú)法付清，銀行等貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)向法院起訴；在法院的第一次判決（Order Nisi）之后6個(gè)月的贖回期（Redemption Period）內(nèi)，屋主仍不能償還債務(wù)，銀行就可以進(jìn)入“無(wú)條件令”（Order Absolute）程序。

購(gòu)買(mǎi)法拍屋中需要注意的流程要點(diǎn)

1.查看法拍屋詳細(xì)

對(duì)于法拍屋來(lái)說(shuō)，有些情況下想要提前查看法拍屋則是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，因?yàn)橛械臅r(shí)候法拍屋的前業(yè)主會(huì)拒絕房屋的檢查、上市以及開(kāi)放。但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，參觀、檢查法拍屋則是必不可少的程序之一。

2.對(duì)于法拍屋做好調(diào)查

如果你確認(rèn)要購(gòu)買(mǎi)一處法拍屋的話，那么注意的是：和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房市不同，在法拍屋的購(gòu)買(mǎi)流程中，買(mǎi)家沒(méi)有冷靜期，也不能撤銷購(gòu)買(mǎi)合同。所以在購(gòu)買(mǎi)出價(jià)之前，要確保購(gòu)房款資金到位，或至少先獲得抵押貸款。

3.確認(rèn)出價(jià)

作為買(mǎi)主和買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)，看到合適的法拍屋的時(shí)候就可以出價(jià)（Offer），如果其中有價(jià)格合適的Offer，銀行的律師就會(huì)與這位被稱作第一買(mǎi)家的人簽字，此時(shí)第一買(mǎi)家就得到了預(yù)成交合同。但需要的是買(mǎi)家拿到了預(yù)成交合同并不等于擁有了房產(chǎn)，還要經(jīng)過(guò)法庭程序，而這一過(guò)程中其他買(mǎi)家仍有可能購(gòu)買(mǎi)到這套法拍屋。而在法庭見(jiàn)法官的時(shí)候，第一買(mǎi)家和所有潛在買(mǎi)家都要帶一個(gè)沒(méi)有驗(yàn)屋條件、無(wú)論如何都會(huì)付款的Offer。

買(mǎi)家必須在出價(jià)中提供完整姓名，因?yàn)槿绻晒?gòu)買(mǎi)該物業(yè)，這將在法院法令中列出。另外如果買(mǎi)主和配偶共同購(gòu)買(mǎi)法拍屋，那么在文件中必須清晰說(shuō)明這個(gè)法拍屋是否作為共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)。買(mǎi)家必須確保出價(jià)條件是合適的，因?yàn)橘I(mǎi)只有一次機(jī)會(huì)來(lái)提供出價(jià)。

4.和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)價(jià)

在法庭聽(tīng)證會(huì)前幾天，第一買(mǎi)家的出價(jià)將公開(kāi)，那些第一次競(jìng)標(biāo)沒(méi)有獲勝的人此時(shí)就能帶著更高價(jià)位的Offer到法院參加競(jìng)價(jià)，第一買(mǎi)家也有權(quán)再次出價(jià)。

5.出庭日期

當(dāng)?shù)谝毁I(mǎi)家拿到了預(yù)成交合之后，法官會(huì)定一個(gè)開(kāi)庭審核的時(shí)間，賣(mài)方經(jīng)紀(jì)會(huì)通知第一買(mǎi)家以及其他潛在買(mǎi)家到場(chǎng)，等待法官的審核。屆時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的所有買(mǎi)家們把offer放在信封內(nèi)，然后同時(shí)遞交給賣(mài)方經(jīng)紀(jì)。法官將會(huì)在所有標(biāo)價(jià)中選擇最高的一位予以購(gòu)買(mǎi)權(quán)利（及繳款義務(wù)）。衡量的標(biāo)準(zhǔn)就是出價(jià)高、條件好，比如誰(shuí)的定金高、價(jià)格好、成交時(shí)間短等。

如果到了開(kāi)庭的時(shí)候，一個(gè)參與競(jìng)標(biāo)的人都沒(méi)有，第一買(mǎi)家認(rèn)為自己出的高了，想撤銷出價(jià)，是不會(huì)被允許的。同時(shí)法官一旦判決某位買(mǎi)家贏得競(jìng)標(biāo)，他就必須要買(mǎi)下這棟法拍屋。通常情況下買(mǎi)家贏得了競(jìng)價(jià)，就必須在接到法院命令的14天內(nèi)完成交易。

購(gòu)買(mǎi)法拍屋的風(fēng)險(xiǎn)

必須注意的是購(gòu)買(mǎi)法拍屋的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，房屋將會(huì)以“現(xiàn)狀”的情況被購(gòu)買(mǎi)。也就是說(shuō)房屋內(nèi)的家具將會(huì)出現(xiàn)損壞或缺少的情況，必須屋內(nèi)衛(wèi)生情況需要新業(yè)主自行清理，前業(yè)主的垃圾和物品將會(huì)遺留下來(lái)。

在購(gòu)買(mǎi)抵押物業(yè)時(shí)，買(mǎi)家考慮的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是：前業(yè)主或居住者并不水按照法院命令騰出住宅或房屋。雖然在這種情況下，買(mǎi)家可以向法院提出“持有令”，并得到法庭執(zhí)達(dá)官的幫助，以便驅(qū)逐這些“不法之徒”，但這需要一定時(shí)間。