投資美國(guó)房產(chǎn)的黃金準(zhǔn)則

近年來(lái)隨著美國(guó)移民的熱度不斷升溫越來(lái)越多的中國(guó)人也開(kāi)始選擇購(gòu)買美國(guó)的房產(chǎn)作為投資，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)之時(shí)，需要火眼金睛才能做到讓投資萬(wàn)無(wú)一失。

1、 美國(guó)房市上房源充足，且完全透明

對(duì)于海外買主來(lái)說(shuō)，沒(méi)有房源不足問(wèn)題，只有是否可以找到熟知當(dāng)?shù)厍闆r經(jīng)紀(jì)人的問(wèn)題。

2、 看上美國(guó)房產(chǎn)后，該怎么出價(jià)

美國(guó)是一個(gè)資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估，估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的現(xiàn)在價(jià)值。

如果賣主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。有的時(shí)候有多位買主都看上同一個(gè)住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高幾倍的價(jià)格才能行。

因此，并不是每一個(gè)房屋都要?dú)r(jià),而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是，買家要能正確評(píng)估房屋的價(jià)值，當(dāng)然這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

      3、永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子

眾所周知，美國(guó)產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛來(lái)的中國(guó)買家都會(huì)有“在美國(guó)買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實(shí)這與美國(guó)的實(shí)際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì),美國(guó)人大約7年左右就會(huì)換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點(diǎn)改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。美國(guó)換房頻繁的原因主要是因?yàn)闆](méi)有戶口的限制,同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實(shí)際上，住了幾年之后也都膩了。

      4、美國(guó)房產(chǎn)能不能租出去？

很多買家擔(dān)心房屋無(wú)法出租的問(wèn)題。其實(shí)是過(guò)慮了，沒(méi)有房子是租不出去的。事實(shí)上，房子能否出租取決于業(yè)主的租金是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格。關(guān)鍵在于賣價(jià)是否符合市場(chǎng)。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是很公開(kāi)透明的,所以買家要買房的時(shí)候,在要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外，不妨也要求做一個(gè)租價(jià)評(píng)估；這對(duì)于美國(guó)富升地產(chǎn)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題。

      5、在美國(guó)買房，不要為了砍價(jià)而挑毛病

許多買家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個(gè)做法是有別于美國(guó)文化。在美國(guó)習(xí)慣中,因?yàn)橄矚g這個(gè)房屋而出價(jià)。會(huì)選擇出價(jià)的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺(jué)得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最高的。當(dāng)然每個(gè)房屋都不是完美的。

挑毛病只會(huì)讓賣家反感,適得其反。賣家有可能會(huì)直接不考慮買家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子,賣家在賣出的時(shí)候就像嫁女兒一樣,希望能賣給一個(gè)真心喜愛(ài)它的人。

      6、不要要求賣家送你家具

在美國(guó)，房子買賣與家具買賣是分開(kāi)的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時(shí)候，房?jī)r(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子，嵌入式的電器等等不可移動(dòng)的配件。

而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品,比如沙發(fā),桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價(jià)內(nèi)。另外，盆栽可以移動(dòng)，便不含在房?jī)r(jià)內(nèi)，院子里的樹(shù)是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在屋價(jià)內(nèi)。

賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說(shuō)屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購(gòu)買建議。情況就再商量。

      7、投資美國(guó)房產(chǎn)只看租金回報(bào)率嗎?

投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率；一個(gè)是升值的潛力空間。后者比租金回報(bào)率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東?兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房?jī)r(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房?jī)r(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。

但從長(zhǎng)期來(lái)看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍?gòu)買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房?jī)r(jià)就越高，這就是供需平衡。所以在投資時(shí)，并不是購(gòu)買低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要從兩方面同時(shí)考慮。

      8、不是每個(gè)外國(guó)人都能辦理房貸

海外買家可以在美國(guó)貸款購(gòu)房,并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國(guó)人貸款與美國(guó)人貸款之間是存有差異的：

美國(guó)人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；

外國(guó)人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國(guó)人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡(jiǎn)單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。

      9、外國(guó)人在美國(guó)買房稅費(fèi)有何不同?

在美國(guó)，無(wú)論你是美國(guó)人還是外國(guó)人，購(gòu)房時(shí)所要繳納的稅費(fèi)都是相同的。只有在賣房的時(shí)候稍有不同。當(dāng)?shù)鼐用裨谫u房時(shí)，在一定限額內(nèi)是免增值稅的。這個(gè)對(duì)當(dāng)?shù)厝俗宰∥莸膬?yōu)惠是單身有25萬(wàn)免稅。夫婦共同擁有則有50萬(wàn)的免稅。

舉例說(shuō)，如果是夫妻兩人用五十萬(wàn)買進(jìn)房屋，再用一百萬(wàn)賣出房子，他們就符合不用對(duì)五十萬(wàn)的增值部分繳稅。那對(duì)于海外投資者，需要繳納一個(gè)資本利得稅也就是增值稅。

      10、外國(guó)人賣房時(shí)被預(yù)扣增值稅是最不公平的地方

外國(guó)人賣屋時(shí)的“房產(chǎn)資本利得稅預(yù)扣”是一個(gè)對(duì)外國(guó)人最不公平的法令。

根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案規(guī)定：當(dāng)非居民外籍人士出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，需要先被預(yù)扣稅，其目的是防外國(guó)人買賣后離境無(wú)法追索增值稅。問(wèn)題是預(yù)扣稅是以售價(jià)的基礎(chǔ)來(lái)預(yù)扣，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)驚人。加上每個(gè)州也按州的法律來(lái)預(yù)扣比例，各州政府預(yù)扣的比例不同，加州對(duì)資本利得要求預(yù)扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預(yù)扣賣價(jià)的13.33%。

所以對(duì)于外國(guó)人而言，扣除了一些修繕等支出最終并沒(méi)有賺錢，應(yīng)該不用繳稅。但是，在賣屋時(shí)仍要讓過(guò)戶公司先扣下業(yè)主百分之十幾的預(yù)留稅,只能等到下季報(bào)稅的時(shí)候再申報(bào)退回。

      11、華人在美國(guó)買房最普遍的價(jià)格：60-100萬(wàn)美元

美國(guó)有50個(gè)州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：

從大到小開(kāi)始考慮

大方向：東海岸或西海岸

小方向：州

城市：每個(gè)州有幾百個(gè)城市

從生活環(huán)境考慮

天氣、環(huán)境、天災(zāi)、人文、生活習(xí)慣等條件是否符合自己

當(dāng)?shù)厝A人比例,密度高低,是否會(huì)讓生活更便利

考慮預(yù)算

預(yù)算通常會(huì)影響買屋地點(diǎn)的方向

例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方?jīng)]有五六十萬(wàn)美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當(dāng)然，如果選擇買一套聯(lián)排屋的話，還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購(gòu)屋價(jià)格范圍在七十萬(wàn)至2百萬(wàn)美元。

      12、在美國(guó)購(gòu)房對(duì)赴美簽證或者申請(qǐng)美國(guó)移民沒(méi)有幫助

這是一個(gè)很常見(jiàn)的問(wèn)題，但買房與移民或簽證之間是沒(méi)有任何關(guān)系。在美國(guó)買房、移民或美國(guó)簽證都是由不同的部門及人員來(lái)處理。移民局管不著申請(qǐng)人在美國(guó)有沒(méi)有房產(chǎn)，當(dāng)然，更不會(huì)因?yàn)橛袥](méi)有房產(chǎn)而區(qū)別對(duì)待。所以，千萬(wàn)別把移民或簽證與買房混為一談。

      13、中國(guó)人都喜歡新房但在美國(guó)難以實(shí)現(xiàn)

中國(guó)人都喜歡新房。而美國(guó)新屋的比例占整個(gè)房屋銷售市場(chǎng)不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數(shù)位于偏遠(yuǎn)的地方。美國(guó)城市人口通常在3萬(wàn)~10萬(wàn)人，從開(kāi)始開(kāi)發(fā)到商業(yè)活動(dòng)，配套設(shè)施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開(kāi)發(fā)。

美國(guó)除了幾個(gè)大城市比較像國(guó)內(nèi)繁華都市外，其他大多數(shù)的地方都是以郊區(qū)獨(dú)立屋形式來(lái)建設(shè)。所以，一個(gè)城市是需要有足夠的空間去開(kāi)發(fā)。成熟的城市經(jīng)過(guò)35年后，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬于例外，由于幾乎整座城市的土地都屬于一家私人公司，房屋開(kāi)發(fā)速度完全取決于該公司的規(guī)劃。所以，不要有錯(cuò)誤的認(rèn)為每個(gè)地方都能買到新屋。