美聯(lián)儲VS國會，我們來扒一扒EB-5

美國投資移民EB-5變法的事，是大半年來EB-5行業(yè)的最大焦點(diǎn)，在新大限12.11馬上到來之際，我們來看一看業(yè)內(nèi)金融專家Jay Riskind的另一種觀點(diǎn)：法案國會都是浮云，美聯(lián)儲才真正決定著EB-5的未來。

“移民政策的變化不是EB-5在12月要面臨的最大的話題，取而代之是美聯(lián)儲利息的上升”

當(dāng)移民行業(yè)在密切關(guān)注12月11日前EB-5政策改變的同時，美國地產(chǎn)行業(yè)卻在密切關(guān)注12月16日的美聯(lián)儲會議，此次會議將涉及到自2006年起，預(yù)計10年來的第一次漲息。華盛頓內(nèi)部人士相信，12月11日之前，政策制定者沒有時間就EB-5政策作出大的改變而是有可能將其延期至少一年。

EB-5觀眾是時候?qū)㈩l道從《紙牌屋》調(diào)至《華爾街》了。

紐約時代報紙上周報道，預(yù)計美聯(lián)儲將在12月份漲息，這將造成EB-5還款在未來5-10年會更加困難。

自2008年12月16日起，美聯(lián)儲的利率一直保持在0-0.25%。美國聯(lián)邦基金利率為全球金融市場尤其是美國房地產(chǎn)市場設(shè)置了貸款的利率。

由于利率上漲，財務(wù)成本隨之上漲，然而房地產(chǎn)資產(chǎn)價值將會下跌。除非市場狀況非常有利或項目超出預(yù)期利潤目標(biāo)，否則EB-5項目將會在按時償還EB-5貸款方面面臨更多的壓力。EB-5貸款結(jié)構(gòu)的設(shè)計對開發(fā)商按時償還EB-5資金的影響將進(jìn)一步加深

在一個原本就已經(jīng)很便宜的市場，EB-5項目一直都在使用便宜的EB-5資金。通過此舉，開發(fā)商從當(dāng)下市場利率為夾層貸款節(jié)省了近25%-50%的資金。

根據(jù)利率上漲，有如下三點(diǎn)關(guān)于EB-5的考慮：

I.開發(fā)商償還EB-5投資款的成本將上升。

許多分析預(yù)估年利率在未來5年將上漲3%-6%。大部分EB-5貸款作為第二位的5年貸款只收取不到10%的利息。隨著利率的上漲，在5年后尋找到更加便宜的資金將變得更加困難。

II.項目價值將會縮水。

I項目價值一直以來都由市場狀況，利潤以及資本化比率驅(qū)動。通常情況下，利潤通過與資本化比率相除得到項目價值。當(dāng)利率上漲，資本化比率也會隨之上漲，項目價值將降低。一直以來項目價值增長是因為（1）過去10年接近0的聯(lián)邦基金利率（2）市場環(huán)境改善。一旦利率上升，項目價值將會受到影響而回歸正常水平。

美聯(lián)儲提高利率是因為他們相信美國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的市場條件將超過提高利率帶來的影響。他們不會永遠(yuǎn)將利率保持在0！

III.第二位貸款面臨更多壓力。

擁有銀行貸款的美國投資移民EB-5項目具備很多重要的好處：包括專業(yè)的盡職調(diào)查，風(fēng)險評估，第三方項目監(jiān)管以及其他能夠為EB-5投資人提高項目安全和質(zhì)量的條件。然而擁有3-5年銀行建筑貸款的EB-5項目將因為利率上漲而在償還銀行貸款和EB-5貸款方面面臨更多壓力。尤其在5年內(nèi)再融資EB-5貸款方面的壓力尤為突出。隨著再融資成本的上升以及項目成本的降低，延遲還款的風(fēng)險將明顯增加。