華人海外買房忙：澳樓市觸底 兩年來首現(xiàn)反彈

根據(jù)中國買家對澳大利亞房產(chǎn)的咨詢，今年第一季度，中國買家的需求同比增長了40%。第二季度比去年同期增長了60.7%。去年第四季度，中國買家的需求增長了54%，這一增長趨勢一直延續(xù)至今。

持續(xù)疲弱的澳大利亞樓市近來出現(xiàn)復蘇跡象。澳大利亞當?shù)氐姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞悉尼、墨爾本的房價指數(shù)今年6月分別環(huán)比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來樓價創(chuàng)歷史新高以來首次出現(xiàn)反彈。

最近幾個季度的緩慢復蘇可能預示著中國買家在澳住宅投資即將迎來曙光，“過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的購房量即將回到較高的水平。當過剩的庫存被吸收完畢，買家也受低價吸引而重返市場時，我們預計中國購房者的看法也會轉向樂觀。中國買家會傾向于買漲不買跌。”

“如果是考慮自住或者出租的話，現(xiàn)在可以開始認真考慮并且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現(xiàn)在的漲幅肯定是虧錢的，而且房價可能短期不會再出現(xiàn)前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳大利亞從事房地產(chǎn)開發(fā)的人士坦言。

曾經(jīng)落入低谷

此前，在澳大利亞審慎監(jiān)理署（APRA）于 2014年收緊銀行貸款標準之后，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開始持續(xù)降溫。澳大利亞房價自2017年年中開始下跌，迄今的跌幅創(chuàng)下2008年全球金融危機以來之最。CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，整個澳大利亞的房價在過去12個月內下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過去一年分別下降了9.9%和9.2%。

一直以來，海外買家尤其是中國買家對于悉尼樓市的興衰十分重要。根據(jù)外國投資審查委員會（FIRB）的最新報告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財年向海外投資者批出的住宅許可數(shù)量，相比2016財年高峰時期銳減了80%。據(jù)悉，所有海外買家在澳大利亞買房必須獲得FIRB的批準。

不過，今年5月18日，澳大利亞大選出現(xiàn)驚天逆轉，現(xiàn)任總理莫里森爆冷連任。莫里森在競選中承諾多項措施來刺激樓市。自由黨連任后將首次置業(yè)者的首付比例由20%銳減至5%，而且購房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險，新計劃產(chǎn)生的差額部分以及保險費用都將由政府的國家住房金融投資公司提供。新措施將于明年1月1日起開始實施，首次置業(yè)貸款首付計劃將主要針對年收入不超過12.5萬澳元的首次置業(yè)者或者家庭總收入不超過20萬澳元的首次置業(yè)夫婦。

與此同時，中國買家的需求仍在。作為澳大利亞本土主打高級住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)商，每年Edwards都會去中國的北京、上海與潛在的客戶見面，了解他們對于購買澳大利亞房產(chǎn)的最新需求。然而，這次在中國合作伙伴的極力推薦下，她還去了數(shù)個二三線城市，包括青島、重慶、廈門。

“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國投資者，對于澳大利亞的了解遠遠超出我的想象。他們很多人在澳大利亞購房都是為了子女的教育，或者將來退休養(yǎng)老做準備，澳大利亞的氣候宜人，而且距離中國很近，與中國僅有3個小時的時差。”

根據(jù)統(tǒng)計，2019年最受中國購房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯。 中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

“目前中國買家在澳大利亞投資買房的價位大部分在400萬-600萬元人民幣，以低密度高品質的公寓和聯(lián)排別墅為主。目前整個澳大利亞房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”

不過，根據(jù)報告顯示，大悉尼地區(qū)的住宅空置率達到3.2%，仍然超過均衡市場3%的水平，這對未來租金可能會造成一定的下行壓力。目前，該地區(qū)公寓、獨立屋的租金回報率分別為3.7%、3%。

“2008年到2012年左右，大部分來澳大利亞買房的中國人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國投資者開始全球資產(chǎn)配置。第三階段則是2017年以后至今，主要是一些高凈值客戶，他們青睞一些政治經(jīng)濟穩(wěn)定、制度透明的國家作為投資目的地。”

最近各項利好因素疊加

“我認為澳大利亞的樓市已經(jīng)度過了最艱難的時刻。以悉尼為例，自3月以來，尤其是大選以后，我們的客戶咨詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計成交金額超過3200萬澳元。政府放寬房貸政策，央行連續(xù)降息、供應短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。

從供應來看，Edwards表示，在悉尼政府審批開發(fā)申請（Development Application）通常需要耗時18至24個月， 截至今年3月的12個月內，墨爾本和悉尼審核通過的公寓項目分別減少了79%和29.2%。

此外，澳元匯率不斷下挫也是吸引中國買家入市的一大因素。近年來，澳大利亞幾個州已開始向外國買家征收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳大利亞州、南澳大利亞州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對外國買家的影響來看，在過去12個月內，澳元兌人民幣的匯率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來，澳元兌人民幣的匯率下跌了11.1%。

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