倫敦成全球第二房產(chǎn)投資城市，英國(guó)房產(chǎn)有何優(yōu)勢(shì)？

【英國(guó)房產(chǎn)】知名房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Cluttons發(fā)布的報(bào)告也表明，倫敦僅次于迪拜，成為全球排名第二的不動(dòng)產(chǎn)投資地。
 
倫敦住宅市場(chǎng)回報(bào)率歷史數(shù)據(jù) 

綜合房?jī)r(jià)漲幅和租金收益，美國(guó)指數(shù)編制公司MSCI對(duì)倫敦住宅市場(chǎng)的歷史回報(bào)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)：除去零八年全球性金融危機(jī)帶來(lái)的“黑天鵝”效應(yīng)，倫敦住宅房產(chǎn)十余年間維持著10%左右甚至更高的回報(bào)率。而現(xiàn)在距離明年3月底英國(guó)正式脫歐只有半年時(shí)間，為什么說(shuō)倫敦已經(jīng)成為房產(chǎn)投資的“價(jià)值洼地”，倫敦房產(chǎn)還值不值得投？

一、專(zhuān)家觀點(diǎn)：就業(yè)人數(shù)達(dá)歷史新高

脫歐后的英國(guó)房產(chǎn)是否還具有競(jìng)爭(zhēng)力？對(duì)于這一問(wèn)題，全球性房地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家James Roberts在今年三月的《2018倫敦報(bào)告》中闡述了自己的觀點(diǎn)。
 
JamesRoberts認(rèn)為，脫歐事件會(huì)使倫敦經(jīng)濟(jì)遭受不利影響的觀點(diǎn)沒(méi)有受到足夠證據(jù)的佐證。倫敦的就業(yè)率不斷提升，失業(yè)率持續(xù)下降，外來(lái)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2017年10月，倫敦在2017年共創(chuàng)造了128,000個(gè)新的工作崗位。2017年6月20日的數(shù)據(jù)表示，英國(guó)失業(yè)人數(shù)下降了38000人至142萬(wàn)人，就業(yè)人數(shù)達(dá)到了3230萬(wàn)人的歷史新高。作為影響房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的重要指標(biāo)，就業(yè)率的回升無(wú)疑是倫敦房產(chǎn)的一大投資利好。
 

一方面，英國(guó)脫歐公投后倫敦并未出現(xiàn)大規(guī)模的離職潮。路透社對(duì)超過(guò)120家英國(guó)和國(guó)際銀行及保險(xiǎn)公司進(jìn)行的調(diào)查顯示，10,000個(gè)工作崗位可能因英國(guó)脫歐被轉(zhuǎn)移到歐盟。這10,000名員工占用的辦公空間等于倫敦市中心存量辦公空間總量的0.5%，在市場(chǎng)可以吸納的范圍之內(nèi)。Experian Economics預(yù)測(cè)，今后兩年，倫敦將創(chuàng)造五萬(wàn)個(gè)在辦公樓內(nèi)工作的崗位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)測(cè)的失業(yè)人數(shù)。 

另一方面，JamesRoberts指出倫敦經(jīng)濟(jì)早就不再以金融為主導(dǎo)。政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，得益于大型數(shù)字企業(yè)的快速擴(kuò)張，2013年，倫敦的技術(shù)、媒體和電信（TMT）行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量超過(guò)了金融和保險(xiǎn)業(yè)。2017年，倫敦市中心TMT企業(yè)吸納的辦公空間比長(zhǎng)期平均水平高25%。

二、供需矛盾：土地稀缺，投資額不斷增加

作為一個(gè)近800萬(wàn)人口的國(guó)際都市城市，倫敦每年大概只有三萬(wàn)套左右的新增住宅，供應(yīng)量極小，這說(shuō)明了倫敦房產(chǎn)的稀缺性。

而在未來(lái)二十至三十年內(nèi)，由于倫敦土地供應(yīng)量的有限，政府在土地規(guī)劃上的嚴(yán)格性及審批難度的增加，這一供需矛盾很難得到根本性解決。
 

2017年，英國(guó)房地產(chǎn)投資總額超過(guò)600億英鎊。中國(guó)對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)總投資額也超過(guò)了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。而進(jìn)入18年后，全球資本仍舊持續(xù)流入倫敦中心。在英國(guó)脫歐事件中政治不確定性的影響下，自2014年5月后英鎊持續(xù)下跌，到2016年9月，英鎊人民幣匯率已從10.6跌至8.1，此后則一直處于波動(dòng)之中。2017年11月2日，英國(guó)央行宣布，基準(zhǔn)利率提高25個(gè)基點(diǎn)至0.5%，這也是英國(guó)央行10年來(lái)首度加息，今年8月2日，英國(guó)央行再次加息至0.75%。

一方面，長(zhǎng)時(shí)間的低基準(zhǔn)利率不利于英鎊匯率回升，另一方面，這表明英國(guó)“脫歐”后經(jīng)濟(jì)相對(duì)較好的穩(wěn)健性。英鎊在波動(dòng)中穩(wěn)定回升已成為一種趨勢(shì)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不僅是“抄底”英國(guó)房產(chǎn)的絕佳時(shí)機(jī)，也可能是享受40年最低的貸款利率優(yōu)勢(shì)的最后機(jī)會(huì)。 因此，自2013年以來(lái)倫敦房?jī)r(jià)每年都以“雙位數(shù)”的速度上漲的情況也就不足為奇。牛津經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，倫敦平均房?jī)r(jià)已經(jīng)從2006年的25.7萬(wàn)英鎊，攀升至2016年的47.4萬(wàn)英鎊，漲幅高達(dá)84%。而牛津經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)于倫敦房?jī)r(jià)2016至2030年的預(yù)測(cè)則顯示——絕大部分地區(qū)的漲幅均超過(guò)70%，Watham Forest區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅更將翻一番，達(dá)到100%的增長(zhǎng)。

三、最新數(shù)據(jù)：增長(zhǎng)率提升，折扣空間降低

根據(jù)Hometrack發(fā)布的最新報(bào)告，英國(guó)房?jī)r(jià)在截至2018年6月的12個(gè)月內(nèi)增了4.6％。2018年上半年的增長(zhǎng)率為4.4%，2017年下半年為0.2%，這因?yàn)榉績(jī)r(jià)在倫敦再次開(kāi)始增長(zhǎng)。大部分主要英國(guó)城市實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，曼徹斯特尤為突出。 脫歐事件的發(fā)生的確一定程度對(duì)投資者的熱情產(chǎn)生了影響。14年以來(lái)，倫敦房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率一路走低，甚至在17年底實(shí)現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。不過(guò)，隨著18年上半年英國(guó)房市的全面復(fù)蘇，倫敦房產(chǎn)重新回到增長(zhǎng)的軌道中來(lái)。

另一值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是折價(jià)空間，它展示地區(qū)掛牌價(jià)與成交價(jià)之間的差別，折價(jià)空間越小，越說(shuō)明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，倫敦住宅都處于賣(mài)方市場(chǎng)中，投資者的議價(jià)能力極低。進(jìn)入到2018年，倫敦地區(qū)的折價(jià)空間縮小至6.7%，房?jī)r(jià)重新增長(zhǎng)的趨勢(shì)明顯。同時(shí)，Nationwide數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)7月房?jī)r(jià)增幅0.6%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，同期增長(zhǎng)1.8％；倫敦房產(chǎn)過(guò)去十年年平均凈收益率高達(dá)9.4%。第一太平洋戴維斯對(duì)英國(guó)房產(chǎn)未來(lái)五年的房?jī)r(jià)升值情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，中部地區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)仍然強(qiáng)勁，而短暫處于價(jià)值洼地的倫敦市場(chǎng)將迎來(lái)回升。

可以說(shuō)，多家研究機(jī)構(gòu)及其調(diào)查報(bào)告均對(duì)于倫敦房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度。不僅如此，投資倫敦房產(chǎn)還有如下優(yōu)勢(shì)：

海外買(mǎi)家持有及轉(zhuǎn)售房產(chǎn)均不設(shè)限制；

人民幣對(duì)英鎊的匯率優(yōu)勢(shì)使得中國(guó)買(mǎi)家節(jié)省近三成的購(gòu)房成本；

海外買(mǎi)家無(wú)需支付房產(chǎn)稅，投資收益最大化；

海外買(mǎi)家可申請(qǐng)購(gòu)房貸款，貸款比例高達(dá)50-75%，利率極低；

完善的法律、稅務(wù)及簡(jiǎn)單便捷的購(gòu)房體系，使海外投資者可輕松置業(yè)；

優(yōu)質(zhì)教育、宜人生活環(huán)境、高水平醫(yī)療條件等。

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