新西蘭移民之買房？or租房？

新西蘭移民之買房？or租房？

據(jù)新西蘭最大的房屋交易信息網(wǎng)站Trade Me稱，新西蘭全國的租房需求不斷上升，租金也很有可能水漲船高。Trade Me租房部門的總監(jiān)Aaron Clancy表示，截至6月，Trade Me網(wǎng)站上全國租房需求提高了20%。

目前，全國租金中位價已經(jīng)連續(xù)3個月保持在500紐幣每周的新高。“現(xiàn)在租房的需求在增加，但供應卻并未跟上來。6月租屋供應數(shù)量同比去年下降了7%。”

“房價不停漲， 一些新西蘭人不得不花更長時間租房，才能存下買房的首付。同時，由于租金上漲，租賃市場緊張，一些租客選擇長期留在同一個租屋，而不去選擇新的住所。”

過去二十年，奧克蘭的房租一直是直線上漲的。

Aaron Clancy稱：“很不幸，這對任何在尋找租屋的人來說都是一個非常糟糕的局面。我們將看到隨之而來的是租金再創(chuàng)新高，租房者競爭加劇以及租屋庫存減少。”

Aaron Clancy表示，需求上漲和租金提高之間總是有一個時間差，因此如果供不應求的局面繼續(xù)下去，房東很可能將提高租金。

“在這種需求下，新西蘭許多地區(qū)的租金已經(jīng)被推高。6月，5個地區(qū)租金都經(jīng)歷了兩位數(shù)的增長，4個地區(qū)租金達到了新高。如果需求繼續(xù)下去，我們將在未來數(shù)月看到租金創(chuàng)下多次新高。”

奧克蘭租金中位價在每周560紐幣，但需求卻上漲了21%。從下圖可以清晰地看到，在最近十年里奧克蘭的租金上漲大大超過了工資的增幅，而首都惠靈頓的租金也上漲了60紐幣至每周540紐幣。與此同時，據(jù)新西蘭統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，新西蘭住房擁有率創(chuàng)下66年來的新低。數(shù)據(jù)顯示，目前全國住房擁有率為63.2%。

不難想象，在這樣的持續(xù)性房租上漲壓力下，租房的家庭幾乎是沒有可能存下首付購買自己的住房的，要知道按照平均租金回報率5%來計算的話，租房3-4年就已經(jīng)把一套房子的首付交給房東了。

Clancy指出，雖然惠靈頓地區(qū)的租房需求有所緩解，只同比去年上漲了2個百分點，但現(xiàn)有的租屋庫存量卻下降了11%。“庫存的減少，租金的增加，首都地區(qū)的租客們在住房方面的開支更大了。”

Infometrics經(jīng)濟學家BradOlsen表示，由于高房價，人們租房的時間變長了，但這并不是一個什么新現(xiàn)象。“我認為這一現(xiàn)象在一些大都市確實存在，尤其是房價高，租金高，擁有很多大學的城市，如奧克蘭和惠靈頓。人們可能會努力簽訂一個半年的租期以便保證租金不會上漲。”

他指出房源的短缺揭示了，即使下發(fā)的建筑許可達到一個高水平，但仍需要更多舉措來打造更多住房。“租房供應很可能是受到投資者減少的影響， 至少與去年相比是這樣。貸款價值比限制，房價漲幅可能減緩甚至下降都將影響到投資者活動，進而限制更多的租房供應。”

“未來一段時間租金都將上漲，不僅是因為供不應求推高了租金，還有更高的保險費用以及健康住房的規(guī)定等，都迫使租金上漲。”

再來看房價方面，人們在談論市場周期時，大多數(shù)回顧的是過去10年，最多過去20年的市場活動。而如果我們將時間倒回至上個世紀呢？奧克蘭最大的房產經(jīng)紀公司Barfoot & Thompson有記錄的市場數(shù)據(jù)可追溯至上個世紀50年代。董事總經(jīng)理Peter Thompson說：

從1954年至今的65年里，奧克蘭一共只有四年的房屋售價低于前一年，分別是1963年、1971年、1991年和2009年，正是全球金融危機和石油危機等大事件發(fā)生的時間。1996年的亞洲金融危機、2000至2001年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和911恐襲并未對房市產生負面影響。有趣的是，自1980年以來房屋均價曲線圖呈現(xiàn)出一種規(guī)律模式，先小幅增長約6％，接著大幅上漲，隨后再下降。

因此，Peter認為奧克蘭在經(jīng)歷了2012年至2016年的峰值之后市場回歸傳統(tǒng)周期。他預測下一次上漲將在2022年左右。

Peter指出，奧克蘭房市一直存在季節(jié)性的周期，9月至11月上漲，2月至4月的夏季達到頂峰，冬季和圣誕節(jié)假期趨于平緩。2017年適逢新西蘭政府大選，政黨更迭，聯(lián)合政府成立，房市正常周期受到影響，市場變得混亂，同時也預示著更多的交易性機會將有可能出現(xiàn)。

許多專家和評論員撰寫了各種理論和觀點分析為什么新西蘭房地產市場與西方大多數(shù)國家大相徑庭,尤其是最近相對于澳洲房地產市場的大幅回調，新西蘭的房價則異常堅挺，走出了截然不同的走勢。要理解這一現(xiàn)象，我認為，只要承認新西蘭房市與眾不同這一點就夠了。

而說到奧克蘭房產市場的特殊性，就避不開海外買家這一個永恒的話題。在很多新西蘭人心里，海外買家一直是造成本地房價在近年來不斷攀升的主要原因。

2018年10月22日，海外買家購房禁令正式生效，如今9個月過去了，這項政策成效如何呢？

值得一提的是，就在上周五，新西蘭統(tǒng)計局發(fā)布了一份數(shù)據(jù)：在今年第2季度，海外買家在新西蘭一共買下了183套住宅，比去年同期的1,116套足足減少了83.6%。

據(jù)悉，在今年第2季度所有已經(jīng)完成的房產交易中，海外買家占比0.48%，這一比例不僅低于去年同期的2.8%，也低于上季度的0.6%。

相信看到這里，相信許多人都會產生一個疑問，海外買家購房禁令早已正式生效。為什么在2019年還有很多海外買家能在新西蘭繼續(xù)購房？

1. 根據(jù)《海外投資法修正案》的原文，一些持有新西蘭/澳洲/新加坡永久居民簽證的人士，但過去12個月中在新西蘭的居住時間未滿183天，同樣會被歸為海外人士，對于此類買家，只需要通過“承諾定居測試（Commitment to reside）”便可購買自住房。

2. 非新西蘭/澳洲/新加坡居民簽證持有人在符合以下條件后，依然可以購買住宅用地和住宅地產：

（1）購買住宅用地用于開發(fā)更多房產/養(yǎng)老村

如果你是一個來自海外的投資者，愿意增加新西蘭的住宅供應數(shù)量，那么你可以購買住宅用地，進行開發(fā)，并在項目完工后出售房產。

*買家需要通過“增加新房供應測試”和“投資者品行測試”，所開發(fā)的項目需要是長期居住設施。

（2）購買住宅用地用于非住宅目的

如果你是一個來自海外的投資者，在購買住宅用地之后，將其用于非住宅用途，比如Motel、酒店、辦公室或員工宿舍等。

（3）購買大型公寓樓花

如果你購買的物業(yè)屬于大型開發(fā)項目（20套Unit以上的多層建筑）的期房，且開發(fā)商獲得了可以向海外買家售房的豁免許可（Exemption Certificate）。

根據(jù)統(tǒng)計，新西蘭全國目前有35個大型公寓項目拿到了這一豁免許可。這意味著，凡是購買這35個公寓項目的海外人士，可以不用擔心《海外投資法修正案》（The Overseas Investment Amendment Bill）的限制。

*開發(fā)商可以申請豁免證書的前提條件是該項目至少擁有一個多層建筑，且建筑物擁有超過20個Unit。買家需要通過“投資者品行測試”。

（4）購買酒店式公寓

首先，酒店式公寓所在土地的性質為民用土地。其次，酒店式公寓必須是大型開發(fā)項目，是擁有不少于20個Unit的多層建筑。第三，海外人士購買酒店式公寓的時候，必須同開發(fā)商或酒店管理方簽署回租合同（Lease back），項目竣工后，海外人士在該物業(yè)內每年的居住時間不超過30天。

*買家需要通過“投資者品行測試”

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