英國投資房產(chǎn)選什么戶型好？投資移民看這里

對于英國投資移民來說，想投資英國的房產(chǎn)，選大房子還是小房子？是不是像傳說中那樣房子越大，投資收益越好？

呵呵，房產(chǎn)投資這件事咱是講技術(shù)的好嗎？

事實(shí)上，比起大豪宅，小房產(chǎn)更可能為你帶來租金收益，道理很簡單，大豪宅的昂貴租金一般人負(fù)擔(dān)不起，并且大豪宅的房東需要負(fù)擔(dān)包括高額印花稅在內(nèi)的更多費(fèi)用。

所以，如果想獲得最高投資收益，買房時(shí)應(yīng)綜合考慮所有房型，根據(jù)個(gè)人情況和預(yù)算做選擇，不要僅僅因?yàn)橐惶追孔涌臻g有限就將它排除在外。

小房子：你考慮過我的感受么？

投資不同戶型都有什么優(yōu)勢不足？

1. Studio （開間）

國內(nèi)投資者第一次看到這樣的戶型時(shí)，基本是懵圈狀態(tài)：這是賣酒店公寓不成？事實(shí)上，在寸土寸金的英國大城市市中心，開間戶型越來越普遍。

投資開間的利弊如下：
 

優(yōu)勢
 

資金量投入少，稅費(fèi)較低
在市中心出租空置率低，尤其深受年輕白領(lǐng)和學(xué)生青睞
 

劣勢
 

出售流動性不如一室兩室戶型，一般只有投資型的買家才會接手
很多貸款機(jī)構(gòu)不予按揭貸款
在繁華的都市中心地段才會有比較好的投資收益率
 

2.  一室公寓

可以說是黃金投資戶型，在都市投資公寓，一室最為搶手。以倫敦為例，比較優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目，開盤短期內(nèi)一室戶型基本是一搶而空。

投資一室公寓利弊如下:
 

優(yōu)勢
 

資金量和稅費(fèi)相對較低
市場流動性好，出售周期是所有戶型中最短的
出租空置時(shí)間短，租金收益率高，和兩室戶型租金收益率基本相當(dāng)，一般高出三室戶型0.5%左右
 

劣勢
 

如投資者未來有自住意愿，一室戶型不適合家庭居住
在英國二線城市，一些一室公寓的價(jià)值和面積達(dá)不到銀行貸款要求
 

3.  兩室公寓

既是投資者的第二黃金戶型，也是作為純投資型公寓的最大戶型。
 
投資兩室公寓利弊如下：
 

優(yōu)勢
 

市場流動性好，出售周期短
出租空置時(shí)間短，租金收益率高，比三室戶型高出0.5%左右
出租自住兩相宜
貸款基本不受限制
 

劣勢
 

和一室公寓比，資金量和稅費(fèi)投入更多
 

4. 三室公寓

不建議將都市中的三室公寓作為投資首選，基本是有強(qiáng)烈自住意愿的投資者才會考慮，或基本以資產(chǎn)配置為主要目的。需要投入的資金和稅費(fèi)高，投資收益率偏低，出售流動性不如一室兩室。

我們反復(fù)提到印花稅，讀者可以查閱我們往期關(guān)于在英購房稅費(fèi)的文章，英國購買及持有房產(chǎn)稅費(fèi)知多少 - 印花稅的稅率是超額累進(jìn)的，也就是說房價(jià)越高，繳納的印花稅率越高，投資的相對成本也會上漲。

5. 多臥室別墅
 

一套四五室甚至八室的房子如全部用于出租，即通常所說的合租房（House in Multiple Occupation，常簡稱為HMO）。

買這樣一套大房子，房東可以自己改造分隔出更多房間租給更多獨(dú)立的租戶。理論上說，房東的房租總收入也會比整棟房屋出租給一個(gè)租戶高出20-30%左右。

但需要注意的是，這樣的房產(chǎn)在英國一般是土地所有權(quán)（freehold)，且不說打理修繕等種種瑣碎費(fèi)用的高低，自己打理對海外投資者基本是不可能的，且高額的印花稅也增加交易成本。

此外，根據(jù)英國各地政府對HMO的不同規(guī)定，樓層或租戶數(shù)量不同可能需要申請執(zhí)照，并且得根據(jù)規(guī)定再投入一筆筆資金完善房子的各種設(shè)施。

而由于HMO租客多，不僅管理起來非常麻煩，房東每年還需要承擔(dān)水電、供暖、煤氣、寬帶等等一大筆開銷。總的來說，出租大房子的運(yùn)營成本和時(shí)間成本可能遠(yuǎn)超房東預(yù)期，收益也會相應(yīng)折損，需要善加運(yùn)營才能獲得比整套出租更好的收益。海外投資者要是聽說某某房東做HMO收益頗豐而躍躍欲試，我們勸君還是莫要染指。

不如考慮多重投資

顯然，投資一個(gè)大房子會大量消耗買家的可支配資金，從而限制擴(kuò)大投資組合的機(jī)會。對買房出租的投資者來說，入手多套小戶型房產(chǎn)會是更好的選擇。這樣當(dāng)一套房空置時(shí)，另一套在租的房產(chǎn)可以緩解租金收益缺口。小戶型的租金收益率較高，獲得貸款的相對比例也高一些。不同房產(chǎn)之間可以進(jìn)行再抵押來融資，在貸款時(shí)間周期上比較靈活。

這樣一來，可以輕松實(shí)現(xiàn)買房出租，再買房再出租這一簡單省力且整體收益高而穩(wěn)定的投資方式。

給投資者的技術(shù)流建議

根據(jù)英國專業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)Aspen Woolf的預(yù)測，2017年英國的租金將依然會上漲，即使是小房產(chǎn)也可以產(chǎn)生高達(dá)8％的出租收益。在英國的熱點(diǎn)投資城市尤其如此，比如曼徹斯特，利物浦，普利茅斯，利茲和愛丁堡等。

倫敦之外的投資熱城：曼徹斯特

所以房產(chǎn)投資的關(guān)鍵不在房子大小，聰明的買家投資前必須要做的一件事，是評估哪個(gè)地區(qū)對特定類型的房產(chǎn)需求水平最高且增長最快。只要有租客，房子大小并不重要：
 

學(xué)生會租學(xué)區(qū)或市區(qū)的單間小公寓
年輕白領(lǐng)會租交通便利的一居室公寓
需要更多空間但還沒準(zhǔn)備好買房的夫妻檔會租兩居室公寓…
以此類推，投資收益取決于房產(chǎn)的所在地段和目標(biāo)租客。

此外，對投資者來說，由于自行管理出租房勞神費(fèi)心，如果不是專職從事投資房屋管理，大多數(shù)人都會選擇委托專業(yè)中介，不僅省時(shí)省力，還可以確保長期投資策略無誤，同時(shí)保證租金準(zhǔn)時(shí)入賬以及必要時(shí)的安全退出。

一句話總結(jié)：買房時(shí)明確自己的投資預(yù)算和目標(biāo)租客，然后選擇相應(yīng)大小的房子。

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