2020年，為什么說(shuō)房產(chǎn)依舊是那個(gè)比較靠譜的投資模式！

2020，海外房產(chǎn)或成剛性需求

近兩年，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者而言，可以說(shuō)是一場(chǎng)“災(zāi)難”，2015年以后新一輪房?jī)r(jià)上漲，在2017年政府的一紙“限購(gòu)令”下戛然而止；18年股市再次迎來(lái)一輪“崩盤”；中美貿(mào)易沖突讓國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大……

放眼國(guó)內(nèi)，理想的投資方式已經(jīng)鳳毛麟角。

但想進(jìn)軍海外市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)投資者，會(huì)發(fā)現(xiàn)海外市場(chǎng)更加復(fù)雜，資產(chǎn)種類龐雜，加上語(yǔ)言障礙，缺乏專業(yè)知識(shí)和專業(yè)人士指導(dǎo)，極易落入陷阱。

相比股票、期貨、國(guó)際匯率等投資形式，海外置業(yè)“玩法”相對(duì)要簡(jiǎn)單許多，且海外房產(chǎn)擁有一些“獨(dú)有特點(diǎn)”，讓它相比國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資更有優(yōu)勢(shì)。

海外房產(chǎn)有哪些“獨(dú)有特點(diǎn)”？

房屋產(chǎn)權(quán)方面：

中國(guó)房子的產(chǎn)權(quán)一般為40年、50年、70年，而購(gòu)買海外房產(chǎn)，購(gòu)房者一般享有至少99年的產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)。

法律保障方面：

在中國(guó)，購(gòu)房者可以自行購(gòu)買房產(chǎn)，一般不會(huì)自帶律師，而在海外，購(gòu)買房產(chǎn)則需要律師的全程介入，保障買家的權(quán)利和規(guī)避掉了很多風(fēng)險(xiǎn)。

租金回報(bào)方面：

國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的租金回報(bào)在0.7%-3%之間，海外房產(chǎn)的租金回報(bào)一般在2.5%-10%之間。（具體以房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況為準(zhǔn)）

得房率：

國(guó)內(nèi)房產(chǎn)說(shuō)的都是建筑面積，大多數(shù)還都是毛坯房，海外房產(chǎn)說(shuō)的是室內(nèi)使用面積，且交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝修，有些還帶家具包。

它在哪些方面滿足了投資者需求？

整體上，除了自住這樣的基礎(chǔ)需求，海外置業(yè)能在教育、資產(chǎn)配置、對(duì)沖單一貨幣風(fēng)險(xiǎn)、純投資理財(cái)、傳承、稅務(wù)規(guī)劃等方面發(fā)揮作用。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在選擇海外置業(yè)的高凈值人群中，自住、移民目的現(xiàn)在已經(jīng)屈居第三，投資和子女留學(xué)教育成為最重要的兩個(gè)目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業(yè)需求和目的的出現(xiàn)，與海外置業(yè)的主要作用是分不開的。具體來(lái)說(shuō)，配置海外置業(yè)的作用體現(xiàn)在：

 1.分散單一貨幣的風(fēng)險(xiǎn)

股神巴菲特說(shuō)過(guò)，投資最基本的三條規(guī)則：

第一，保住本金；

第二，保住本金；

第三，時(shí)刻牢記前兩條。

高凈值人群進(jìn)行全球資產(chǎn)配置、優(yōu)化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場(chǎng)配置帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過(guò)其他籃子里的盈利來(lái)彌補(bǔ)，這就是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風(fēng)險(xiǎn)”第一步后，初始本金能夠相對(duì)安全地實(shí)現(xiàn)最大化積累。

接下來(lái)投資者需要考慮的是如何從海外房產(chǎn)配置中獲取收益。

 2.加杠桿，以租養(yǎng)貸

大部分歐美國(guó)家不實(shí)行“限購(gòu)限貸”政策，這為房產(chǎn)投資者提供了施展拳腳的舞臺(tái)。

通過(guò)海外房產(chǎn)貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎(chǔ)收益上獲取更多的收益。

“以租養(yǎng)貸”顧名思義，通過(guò)貸款購(gòu)房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來(lái)獲得長(zhǎng)期收益，而且是實(shí)現(xiàn)后面很多功能的前提。

 3.以房生房

巴菲特曾說(shuō)過(guò)：“人生就像滾雪球，同樣財(cái)富也需要滾雪球”。

投資海外房產(chǎn)同樣可以滾雪球。

在核心地帶購(gòu)買一套具備升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，購(gòu)房者利用未來(lái)房產(chǎn)升值部分，投資下一套房產(chǎn)的首付，第二套房產(chǎn)如上操作，實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)的裂變”。

 4.以房養(yǎng)老

以房生房，到了年老之時(shí)擁有多套海外房產(chǎn)，而且通過(guò)租金早已還清貸款。

以后每月產(chǎn)生的租金就相當(dāng)于給自己發(fā)養(yǎng)老金。

等于花很少部分的錢提早給自己買了一份養(yǎng)老保險(xiǎn)，老有所依。

而且，如果是海外旅游地區(qū)房產(chǎn)，還能每年去自己的房子里度假，享受一下異域環(huán)境，豐富退休生活。

 5.候鳥式養(yǎng)老自住

隨著全球化進(jìn)程步履的加快，人們對(duì)退休后的居住地有了越來(lái)越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養(yǎng)老，如今養(yǎng)老的選擇不僅局限于國(guó)內(nèi)，海外養(yǎng)老的熱潮逐漸興起。

國(guó)外養(yǎng)老有著諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、醫(yī)療體系相對(duì)健全、季節(jié)性疾病預(yù)防、環(huán)境氣候適宜等優(yōu)勢(shì)，更能適合對(duì)養(yǎng)老條件有追求的退休老人。

 6.以房養(yǎng)學(xué)

留學(xué)生海外求學(xué)，“住”是一個(gè)要解決的大問(wèn)題，房租年租金是一筆不小的支出。

但是，“以房養(yǎng)學(xué)”就能讓留學(xué)生既解決了“住”又解決了“學(xué)”。

比如家長(zhǎng)在學(xué)校所在城市購(gòu)買房產(chǎn)，其中一間留給孩子用，然后將其它房間出租。
 

利用房屋租金去償還部分貸款，剩余的作為孩子生活費(fèi)的一部分。

等孩子學(xué)成回國(guó)的時(shí)候把房子賣出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學(xué)期間的費(fèi)用。

 7.資產(chǎn)傳承

對(duì)于高凈值人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)買海外房產(chǎn)除了投資和自住，最看重的便是“資產(chǎn)傳承”。

海外房產(chǎn)一般都具備永久產(chǎn)權(quán)，意味著購(gòu)房者購(gòu)置的房產(chǎn)具備傳承性，可傳承給后代。

而且不少歐美國(guó)家，都有父母對(duì)子女資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和繼承方面的稅收優(yōu)惠。

比如法國(guó)就有這樣的免稅繼承政策：父母和祖父母每15年最多可以給成年子女免稅轉(zhuǎn)讓約19萬(wàn)歐元。（具體以您辦理時(shí)的實(shí)際政策為準(zhǔn)）

此外，一些特定房產(chǎn)還會(huì)有至少30%的稅收減免優(yōu)惠。

 8.稅務(wù)規(guī)劃

海外房產(chǎn)作為非金融類資產(chǎn)，不在CRS披露的范圍內(nèi)，有效規(guī)避CRS。

另外，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的個(gè)人信息亦會(huì)受到隱私保護(hù)，不會(huì)公開曝光。

海外房產(chǎn)從最初的自住功能到今天的資產(chǎn)配置功能，經(jīng)歷了近20年的發(fā)展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認(rèn)知。

伴隨著人們來(lái)自“教育”、“稅務(wù)”、“自住”等各種需求的增長(zhǎng)，海外房產(chǎn)更像是資產(chǎn)規(guī)劃的“優(yōu)惠套票”，滿足購(gòu)房者的多重需求。

海外房產(chǎn)正是因?yàn)闈M足當(dāng)下主流投資群體的各種需求，所以，2020年，房產(chǎn)依舊是生命中最靠譜的投資之一。