據(jù)新西蘭最大的房屋交易信息網(wǎng)站Trade Me稱,新西蘭全國的租房需求不斷上升,租金也很有可能水漲船高。
Trade Me租房部門的總監(jiān)Aaron Clancy表示,截至6月,Trade Me網(wǎng)站上全國租房需求提高了20%。
目前,全國租金中位價已經(jīng)連續(xù)3個月保持在500紐幣每周的新高。“現(xiàn)在租房的需求在增加,但供應卻并未跟上來。6月租屋供應數(shù)量同比去年下降了7%。”
“房價不停漲, 一些新西蘭人不得不花更長時間租房,才能存下買房的首付。同時,由于租金上漲,租賃市場緊張,一些租客選擇長期留在同一個租屋,而不去選擇新的住所。”
過去二十年,奧克蘭的房租一直是直線上漲的。
Aaron Clancy稱:“很不幸,這對任何在尋找租屋的人來說都是一個非常糟糕的局面。我們將看到隨之而來的是租金再創(chuàng)新高,租房者競爭加劇以及租屋庫存減少。”
Aaron Clancy表示,需求上漲和租金提高之間總是有一個時間差,因此如果供不應求的局面繼續(xù)下去,房東很可能將提高租金。
“在這種需求下,新西蘭許多地區(qū)的租金已經(jīng)被推高。6月,5個地區(qū)租金都經(jīng)歷了兩位數(shù)的增長,4個地區(qū)租金達到了新高。如果需求繼續(xù)下去,我們將在未來數(shù)月看到租金創(chuàng)下多次新高。”
奧克蘭租金中位價在每周560紐幣,但需求卻上漲了21%。從下圖可以清晰地看到,在最近十年里奧克蘭的租金上漲大大超過了工資的增幅,而首都惠靈頓的租金也上漲了60紐幣至每周540紐幣。與此同時,據(jù)新西蘭統(tǒng)計局數(shù)據(jù),新西蘭住房擁有率創(chuàng)下66年來的新低。數(shù)據(jù)顯示,目前全國住房擁有率為63.2%。
不難想象,在這樣的持續(xù)性房租上漲壓力下,租房的家庭幾乎是沒有可能存下首付購買自己的住房的,要知道按照平均租金回報率5%來計算的話,租房3-4年就已經(jīng)把一套房子的首付交給房東了。
Clancy指出,雖然惠靈頓地區(qū)的租房需求有所緩解,只同比去年上漲了2個百分點,但現(xiàn)有的租屋庫存量卻下降了11%。“庫存的減少,租金的增加,首都地區(qū)的租客們在住房方面的開支更大了。”
Infometrics經(jīng)濟學家BradOlsen表示,由于高房價,人們租房的時間變長了,但這并不是一個什么新現(xiàn)象。“我認為這一現(xiàn)象在一些大都市確實存在,尤其是房價高,租金高,擁有很多大學的城市,如奧克蘭和惠靈頓。人們可能會努力簽訂一個半年的租期以便保證租金不會上漲。”
他指出房源的短缺揭示了,即使下發(fā)的建筑許可達到一個高水平,但仍需要更多舉措來打造更多住房。“租房供應很可能是受到投資者減少的影響, 至少與去年相比是這樣。貸款價值比限制,房價漲幅可能減緩甚至下降都將影響到投資者活動,進而限制更多的租房供應。”
“未來一段時間租金都將上漲,不僅是因為供不應求推高了租金,還有更高的保險費用以及健康住房的規(guī)定等,都迫使租金上漲。”
再來看房價方面,人們在談論市場周期時,大多數(shù)回顧的是過去10年,最多過去20年的市場活動。而如果我們將時間倒回至上個世紀呢?奧克蘭最大的房產(chǎn)經(jīng)紀公司Barfoot & Thompson有記錄的市場數(shù)據(jù)可追溯至上個世紀50年代。董事總經(jīng)理Peter Thompson說:
從1954年至今的65年里,奧克蘭一共只有四年的房屋售價低于前一年,分別是1963年、1971年、1991年和2009年,正是全球金融危機和石油危機等大事件發(fā)生的時間。1996年的亞洲金融危機、2000至2001年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和911恐襲并未對房市產(chǎn)生負面影響。有趣的是,自1980年以來房屋均價曲線圖呈現(xiàn)出一種規(guī)律模式,先小幅增長約6%,接著大幅上漲,隨后再下降。
因此,Peter認為奧克蘭在經(jīng)歷了2012年至2016年的峰值之后市場回歸傳統(tǒng)周期。他預測下一次上漲將在2022年左右。
Peter指出,奧克蘭房市一直存在季節(jié)性的周期,9月至11月上漲,2月至4月的夏季達到頂峰,冬季和圣誕節(jié)假期趨于平緩。2017年適逢新西蘭政府大選,政黨更迭,聯(lián)合政府成立,房市正常周期受到影響,市場變得混亂,同時也預示著更多的交易性機會將有可能出現(xiàn)。
許多專家和評論員撰寫了各種理論和觀點分析為什么新西蘭房地產(chǎn)市場與西方大多數(shù)國家大相徑庭,尤其是最近相對于澳洲房地產(chǎn)市場的大幅回調(diào),新西蘭的房價則異常堅挺,走出了截然不同的走勢。要理解這一現(xiàn)象,我認為,只要承認新西蘭房市與眾不同這一點就夠了。
而說到奧克蘭房產(chǎn)市場的特殊性,就避不開海外買家這一個永恒的話題。在很多新西蘭人心里,海外買家一直是造成本地房價在近年來不斷攀升的主要原因。
2018年10月22日,海外買家購房禁令正式生效,如今9個月過去了,這項政策成效如何呢?
值得一提的是,就在上周五,新西蘭統(tǒng)計局發(fā)布了一份數(shù)據(jù):在今年第2季度,海外買家在新西蘭一共買下了183套住宅,比去年同期的1,116套足足減少了83.6%。
據(jù)悉,在今年第2季度所有已經(jīng)完成的房產(chǎn)交易中,海外買家占比0.48%,這一比例不僅低于去年同期的2.8%,也低于上季度的0.6%。
相信看到這里,相信許多人都會產(chǎn)生一個疑問,海外買家購房禁令早已正式生效。為什么在2019年還有很多海外買家能在新西蘭繼續(xù)購房?
1. 根據(jù)《海外投資法修正案》的原文,一些持有新西蘭/澳洲/新加坡永久居民簽證的人士,但過去12個月中在新西蘭的居住時間未滿183天,同樣會被歸為海外人士,對于此類買家,只需要通過“承諾定居測試(Commitment to reside)”便可購買自住房。
2. 非新西蘭/澳洲/新加坡居民簽證持有人在符合以下條件后,依然可以購買住宅用地和住宅地產(chǎn):
(1)購買住宅用地用于開發(fā)更多房產(chǎn)/養(yǎng)老村
如果你是一個來自海外的投資者,愿意增加新西蘭的住宅供應數(shù)量,那么你可以購買住宅用地,進行開發(fā),并在項目完工后出售房產(chǎn)。
*買家需要通過“增加新房供應測試”和“投資者品行測試”,所開發(fā)的項目需要是長期居住設施。
(2)購買住宅用地用于非住宅目的
如果你是一個來自海外的投資者,在購買住宅用地之后,將其用于非住宅用途,比如Motel、酒店、辦公室或員工宿舍等。
(3)購買大型公寓樓花
如果你購買的物業(yè)屬于大型開發(fā)項目(20套Unit以上的多層建筑)的期房,且開發(fā)商獲得了可以向海外買家售房的豁免許可(Exemption Certificate)。
根據(jù)統(tǒng)計,新西蘭全國目前有35個大型公寓項目拿到了這一豁免許可。這意味著,凡是購買這35個公寓項目的海外人士,可以不用擔心《海外投資法修正案》(The Overseas Investment Amendment Bill)的限制。
*開發(fā)商可以申請豁免證書的前提條件是該項目至少擁有一個多層建筑,且建筑物擁有超過20個Unit。買家需要通過“投資者品行測試”。
(4)購買酒店式公寓
首先,酒店式公寓所在土地的性質(zhì)為民用土地。其次,酒店式公寓必須是大型開發(fā)項目,是擁有不少于20個Unit的多層建筑。第三,海外人士購買酒店式公寓的時候,必須同開發(fā)商或酒店管理方簽署回租合同(Lease back),項目竣工后,海外人士在該物業(yè)內(nèi)每年的居住時間不超過30天。
*買家需要通過“投資者品行測試”
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