新加坡大錘落向房地產(chǎn) 海外買家會(huì)被嚇退？

在七月初，新加坡政府開始實(shí)施增加買家印花稅等一系列限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。不僅是海外買家，連本國(guó)買家也被納入限制范圍內(nèi)。

經(jīng)過快一個(gè)月的施行，新加坡的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)做出反應(yīng)，特別是在豪宅領(lǐng)域。據(jù)彭博報(bào)道，新加坡豪宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)在未來兩季度的銷售額將下降30%至40%。

下降原因顯而易見，對(duì)海外買家而言，在新加坡購(gòu)置豪宅意味著要比此前多繳納5%的稅款，價(jià)值200萬新元的豪宅僅稅費(fèi)就超過40萬。海外買家占去年奢侈品交易近三分之一，今年由于稅費(fèi)上調(diào)，持觀望態(tài)度的海外買家將增多。

具體來看，新加坡的額外買方印花稅（ABSD）調(diào)整并不像加拿大、澳洲或新西蘭等地僅針對(duì)海外賣家，其境內(nèi)的炒房者也難逃限制。

根據(jù)新規(guī)定，對(duì)于外國(guó)購(gòu)買住宅物業(yè)，印花稅從15%增加到20%；對(duì)于新加坡公民來說，在購(gòu)買第二套購(gòu)房和第三套以上住房時(shí)，印花稅分別漲至12%及15%；持永居身份的居民在購(gòu)買第一套住房時(shí)，就需要繳納5%的印花稅，而第二套住房的印花稅漲至15%。

除此之外，對(duì)于購(gòu)買任何住宅物業(yè)進(jìn)行開發(fā)的實(shí)體，額外買方的印花稅上升得更多，從10%漲至25%。

不僅僅是炒房行為被限制，貸款政策也愈發(fā)嚴(yán)格。買家第一套房的借貸上限從現(xiàn)在80%減少到75%，借期超過30年，或買家年齡超過65歲，借貸上限也相應(yīng)減少5%，從現(xiàn)在的60%下降到55%。

該措施出臺(tái)后，被認(rèn)為是新加坡史上最嚴(yán)厲的限制政策。因此也引起了新加坡房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)的不滿，他們?cè)l(fā)布聲明抨擊政府的舉動(dòng)，認(rèn)為該降溫舉措是毫無來由的，因?yàn)樾录悠路慨a(chǎn)在經(jīng)歷4年低落后，才剛剛開始復(fù)蘇。

但從政府角度出發(fā)，推動(dòng)限制措施的動(dòng)機(jī)很簡(jiǎn)單，他們認(rèn)為新加坡房地產(chǎn)的泡沫正在發(fā)酵之中。

在限制舉措施行之前，買家們的瘋狂行為或許能解釋降溫措施的必要性。據(jù)《商業(yè)時(shí)報(bào)》報(bào)道7月5日，政府宣布新舉措將在6日施行，僅一天時(shí)間里，某開發(fā)商的三個(gè)項(xiàng)目就有超過1000套房產(chǎn)的交易量，因?yàn)闀r(shí)間短暫，還有不少購(gòu)房者被拒之門外。

新加坡國(guó)家發(fā)展部長(zhǎng)黃循財(cái)曾公開表示說：“我們非常擔(dān)心價(jià)格會(huì)超前于經(jīng)濟(jì)基本面。”從官方數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)漲幅的確高于GDP增長(zhǎng)。私人住宅價(jià)格在過去一年中上漲了9.1%，在截至6月份的三個(gè)月中上漲了3.4%，是自2010年以來的最大增幅。而去年，新加坡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為3.6%，也達(dá)到2014年以來的最快增速。

但最近的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的確令人擔(dān)心。房地產(chǎn)咨詢公司國(guó)際房地產(chǎn)顧問公司（International Property Adviser）首席執(zhí)行官Ku Swee Yong曾公開對(duì)新加坡媒體評(píng)論道，新加坡經(jīng)濟(jì)前景看起來越來越暗淡，而國(guó)際貿(mào)易不穩(wěn)定性很可能把新加坡也拽進(jìn)去，而這個(gè)國(guó)家又如此依賴貿(mào)易。另外，新加坡元的不穩(wěn)定性，也可能增加當(dāng)?shù)劂y行的利率。

在快增長(zhǎng)背后是本地買家可負(fù)擔(dān)性的降低。華僑銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selena Ling對(duì)媒體稱，許多本地買家過度依賴貸款而不考慮利率上升會(huì)影響他們還債能力的影響，這種情況也令人擔(dān)心。

總體來看，新加坡是希望在房產(chǎn)市場(chǎng)過熱之前能先發(fā)制人，將泡沫扼殺在搖籃里，以穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況的不穩(wěn)定性。

另一個(gè)值得探討的議題，是對(duì)待海外買家的漲稅是否能起到作用。據(jù)《南華早報(bào)》的報(bào)道，有房地產(chǎn)分析師將最新的措施描述為用“大錘殺死蒼蠅”。根據(jù)興業(yè)銀行RHB的研究表明，今年第二季度，新加坡87%的購(gòu)房者是當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｍ鈬?guó)人僅占5%，低于2011年第二季度的17%。從比例來看，海外買家似乎并不是新加坡炒房主力軍。

不過，海外買家的殺傷力并不可小覷，因?yàn)樗麄儗?duì)全球房產(chǎn)投資變化最為敏感。與新加坡相似的香港，在此前也出臺(tái)過類似的限制性政策，針對(duì)海外買家的稅率在15%至20%之間，雖然實(shí)際效果并不理想，但短期有效總好過持續(xù)不斷的高增長(zhǎng)。

最新的限制可能會(huì)讓新加坡的房產(chǎn)狂熱消停一段時(shí)間。但在未來，買家是否會(huì)重返市場(chǎng)，還是要綜合新加坡的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)。畢竟，選擇房產(chǎn)標(biāo)的時(shí)，價(jià)格并不是買家們唯一的參考標(biāo)準(zhǔn)，該地區(qū)的發(fā)展空間和人口流入情況更為關(guān)鍵。

新加坡作為亞洲金融中心的聲譽(yù)也意味著其房地產(chǎn)市場(chǎng)將始終備受國(guó)際購(gòu)房者的關(guān)注，這是無法改變的事實(shí)。

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