美國(guó)學(xué)區(qū)房身價(jià)高華人如何看待投資學(xué)區(qū)

（美國(guó)移民）中國(guó)每年有35萬(wàn)學(xué)生前往美國(guó)留學(xué)，其中低齡留學(xué)人數(shù)占到總量的三分之一。由于各種原因，九成以上的中國(guó)學(xué)生是無(wú)法進(jìn)入到美國(guó)頂尖的私立高中就讀。為此，越來(lái)越多的以中國(guó)家長(zhǎng)為代表的亞裔，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)公立名校周邊的學(xué)區(qū)房，獲取孩子就讀美國(guó)公立名校的資格。

跟中國(guó)有點(diǎn)類似的是，美國(guó)的公立中學(xué)和小學(xué)，均是采取就近入學(xué)的方式。加上美國(guó)的購(gòu)房程序相對(duì)比較簡(jiǎn)易，并沒(méi)有身份的特別要求，這導(dǎo)致好學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)上漲快，成為受捧的學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房拯救美國(guó)房產(chǎn)

“如果不是做學(xué)區(qū)房項(xiàng)目，我公司不可能像現(xiàn)在發(fā)展得這么順利，信譽(yù)度得到銀行的認(rèn)可”，美國(guó)ICON房產(chǎn)集團(tuán)CEOCharlie Murphy說(shuō)。

Charlie Murphy于2007年開(kāi)始涉足芝加哥的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不久便碰上了美國(guó)房產(chǎn)的寒冬。但幸運(yùn)的是，他開(kāi)發(fā)的是芝加哥著名的公立高中——斯蒂文森高中周邊的房產(chǎn)，2011年他就用現(xiàn)金還掉了銀行所有的貸款，這跟業(yè)界普遍用房產(chǎn)償還貸款的做法不一樣。

最近5年，Charlie Murphy賣(mài)掉了150套斯蒂文森高中周邊的學(xué)區(qū)房。他說(shuō)，約八成的房子是被亞裔客戶買(mǎi)走。在亞裔客戶中，印裔最多，占比55%，華裔占比為25%。

今年7月份，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布了《2017年美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)際買(mǎi)家情況分析》。報(bào)告顯示，中國(guó)買(mǎi)家在2016年4月到2017年3月之間，總共花費(fèi)了317億美元購(gòu)置美國(guó)住宅房產(chǎn)，其中有8%的比例用于留學(xué)購(gòu)房。這意味著中國(guó)人在過(guò)去的一年當(dāng)中花費(fèi)了25億美元購(gòu)買(mǎi)美國(guó)的學(xué)區(qū)房。而和極其重視子女教育的中國(guó)買(mǎi)家相比，其他國(guó)際買(mǎi)家的比例基本不超過(guò)5%。

美元資產(chǎn)配置研究專家、美國(guó)精益會(huì)計(jì)師事務(wù)所總裁潘勁波分析說(shuō)，絕大部分低齡留學(xué)的中國(guó)學(xué)生很難進(jìn)入到美國(guó)頂尖的私立學(xué)校。為此，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)頂尖公立高中周邊的學(xué)區(qū)房，進(jìn)而獲得進(jìn)入美國(guó)頂尖公立高中就讀的資格，則是當(dāng)今去美國(guó)低齡留學(xué)的一個(gè)途徑。

他說(shuō)：“跟中國(guó)很類似的是，學(xué)區(qū)房是剛需，受到市場(chǎng)景氣程度波動(dòng)影響比較小。隨著美國(guó)留學(xué)熱的興起，學(xué)區(qū)房熱銷。在一定程度上來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房拯救了美國(guó)房產(chǎn)。”

留學(xué)購(gòu)房新熱點(diǎn)

和移民房產(chǎn)、投資房產(chǎn)相比，留學(xué)購(gòu)房有其特殊性，不僅要考慮到房產(chǎn)本身，還有房產(chǎn)所處的學(xué)校情況以及家人陪伴等。

潘勁波分析說(shuō)，中國(guó)家庭會(huì)有一個(gè)常見(jiàn)的誤區(qū)，即把孩子送到學(xué)校里后，家長(zhǎng)就不用管了。但如果要就讀美國(guó)的高中，家人的陪同是十分重要，不僅是有法律要求，更重要的是這個(gè)時(shí)候是孩子成長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，需要和孩子保持密切聯(lián)系和溝通。為此，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，家人能夠陪伴在孩子旁邊也是一件重要的事情。

潘勁波說(shuō)：“學(xué)區(qū)房是剛需，房?jī)r(jià)上去后，房產(chǎn)稅會(huì)增加。而隨著亞裔學(xué)生的加入，也能夠使當(dāng)?shù)貙W(xué)校文化多元化，豐富學(xué)生的閱歷，這也讓美國(guó)的地方政府對(duì)亞裔購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房是樂(lè)見(jiàn)其成，所以學(xué)區(qū)房投資政策風(fēng)險(xiǎn)極低。”

Niche的評(píng)估結(jié)果顯示，在2017年全美最佳100所公立高中中，大芝加哥地區(qū)的上榜學(xué)校高達(dá)16所，其中芝加哥北郊的斯蒂文森高中名列全美第一。

美國(guó)精益會(huì)計(jì)師事務(wù)所在中國(guó)的窗口機(jī)構(gòu)——怡化精誠(chéng)制作發(fā)布的2018年北美學(xué)區(qū)房投資報(bào)告顯示，加州、紐約等東西海岸曾一度是中國(guó)人留學(xué)購(gòu)房的首選地。但隨著美國(guó)中部城市，如芝加哥、達(dá)拉斯等城市教育的崛起，這些地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)人選擇留學(xué)購(gòu)房的新目標(biāo)地。

2018年北美學(xué)區(qū)房投資報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在加州或者紐約就讀同等級(jí)水平的高中，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)將會(huì)是芝加哥或者得州地區(qū)的三到六倍。雖然芝加哥學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)稅率偏高，但因總體房?jī)r(jià)偏低導(dǎo)致實(shí)際的稅負(fù)并不高。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)所發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，外國(guó)人投資美國(guó)房地產(chǎn)，在2016年4月到2017年3月間，佛州、得州、加州、新澤西州、亞利桑那州等5州占據(jù)了54%的總投資量。新移民投資熱點(diǎn)的加州，近幾年海外投資者的熱情度有所下降。而伊利諾伊州、北卡和紐約州開(kāi)始興起。

由于各種原因，加州歷來(lái)是中國(guó)人選址落戶的重地，有三分之一的中國(guó)人選擇這個(gè)地方。但“考慮到加州的生活成本高，房?jī)r(jià)貴，加上芝加哥名校的增多，很多中國(guó)家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)芝加哥和達(dá)拉斯這些地方的房產(chǎn)的性價(jià)比是最高，成為選址落戶的新目標(biāo)地。”

美國(guó)的學(xué)區(qū)房不便宜

房產(chǎn)中介提起美國(guó)的學(xué)區(qū)房都一臉“趕快去白撿”的表情，真的有這么便宜嗎？

網(wǎng)上瘋傳的二百萬(wàn)人民幣就能買(mǎi)到的那種小別墅的確是有的，地理位置大概是在那種廣袤的田野上，方圓五十里大概就一個(gè)3分學(xué)校。

如果你想在繁華地帶選一個(gè)學(xué)區(qū)房就沒(méi)那么輕松了，在舊金山、圣地亞哥、洛杉磯和紐約，稍微好一點(diǎn)的住宅價(jià)格都在100萬(wàn)美元以上，在紐約曼哈頓區(qū)這種寸土寸金的地方，一個(gè)兩居室更是賣(mài)到了300—500萬(wàn)的價(jià)格。

除了并不友好的房?jī)r(jià)，還得為“好學(xué)區(qū)”多支付20%—30%的費(fèi)用，在華人最為集中的紐約皇后區(qū)，不同學(xué)區(qū)之間的差價(jià)甚至能多買(mǎi)一套同樣的房產(chǎn)。所以美國(guó)的大城市，家長(zhǎng)最難過(guò)的事情就是：一街之隔房?jī)r(jià)天差地別。

在紐約，好的公立學(xué)校大多分布在近郊區(qū)，根據(jù)Zillow網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，華人在這些地段購(gòu)買(mǎi)四居室的價(jià)格大概在200萬(wàn)美元左右，約合人民幣1300萬(wàn)，著實(shí)不便宜。除此之外，家長(zhǎng)們每年還要支付1%—3%的地稅，紐約周邊的地稅就在2.5%左右，如果購(gòu)買(mǎi)219萬(wàn)美元的學(xué)區(qū)房，購(gòu)買(mǎi)后每年還要支付五萬(wàn)美元的稅金，壓力山大。

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