美國學區(qū)房身價高華人如何看待投資學區(qū)

（美國移民）中國每年有35萬學生前往美國留學，其中低齡留學人數(shù)占到總量的三分之一。由于各種原因，九成以上的中國學生是無法進入到美國頂尖的私立高中就讀。為此，越來越多的以中國家長為代表的亞裔，通過購買美國公立名校周邊的學區(qū)房，獲取孩子就讀美國公立名校的資格。

跟中國有點類似的是，美國的公立中學和小學，均是采取就近入學的方式。加上美國的購房程序相對比較簡易，并沒有身份的特別要求，這導致好學校周邊的房價上漲快，成為受捧的學區(qū)房。

學區(qū)房拯救美國房產(chǎn)

“如果不是做學區(qū)房項目，我公司不可能像現(xiàn)在發(fā)展得這么順利，信譽度得到銀行的認可”，美國ICON房產(chǎn)集團CEOCharlie Murphy說。

Charlie Murphy于2007年開始涉足芝加哥的房地產(chǎn)開發(fā)，不久便碰上了美國房產(chǎn)的寒冬。但幸運的是，他開發(fā)的是芝加哥著名的公立高中——斯蒂文森高中周邊的房產(chǎn)，2011年他就用現(xiàn)金還掉了銀行所有的貸款，這跟業(yè)界普遍用房產(chǎn)償還貸款的做法不一樣。

最近5年，Charlie Murphy賣掉了150套斯蒂文森高中周邊的學區(qū)房。他說，約八成的房子是被亞裔客戶買走。在亞裔客戶中，印裔最多，占比55%，華裔占比為25%。

今年7月份，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布了《2017年美國房產(chǎn)市場國際買家情況分析》。報告顯示，中國買家在2016年4月到2017年3月之間，總共花費了317億美元購置美國住宅房產(chǎn)，其中有8%的比例用于留學購房。這意味著中國人在過去的一年當中花費了25億美元購買美國的學區(qū)房。而和極其重視子女教育的中國買家相比，其他國際買家的比例基本不超過5%。

美元資產(chǎn)配置研究專家、美國精益會計師事務(wù)所總裁潘勁波分析說，絕大部分低齡留學的中國學生很難進入到美國頂尖的私立學校。為此，通過購買美國頂尖公立高中周邊的學區(qū)房，進而獲得進入美國頂尖公立高中就讀的資格，則是當今去美國低齡留學的一個途徑。

他說：“跟中國很類似的是，學區(qū)房是剛需，受到市場景氣程度波動影響比較小。隨著美國留學熱的興起，學區(qū)房熱銷。在一定程度上來說，學區(qū)房拯救了美國房產(chǎn)。”

留學購房新熱點

和移民房產(chǎn)、投資房產(chǎn)相比，留學購房有其特殊性，不僅要考慮到房產(chǎn)本身，還有房產(chǎn)所處的學校情況以及家人陪伴等。

潘勁波分析說，中國家庭會有一個常見的誤區(qū)，即把孩子送到學校里后，家長就不用管了。但如果要就讀美國的高中，家人的陪同是十分重要，不僅是有法律要求，更重要的是這個時候是孩子成長的關(guān)鍵時期，需要和孩子保持密切聯(lián)系和溝通。為此，通過購買學區(qū)房，家人能夠陪伴在孩子旁邊也是一件重要的事情。

潘勁波說：“學區(qū)房是剛需，房價上去后，房產(chǎn)稅會增加。而隨著亞裔學生的加入，也能夠使當?shù)貙W校文化多元化，豐富學生的閱歷，這也讓美國的地方政府對亞裔購買學區(qū)房是樂見其成，所以學區(qū)房投資政策風險極低。”

Niche的評估結(jié)果顯示，在2017年全美最佳100所公立高中中，大芝加哥地區(qū)的上榜學校高達16所，其中芝加哥北郊的斯蒂文森高中名列全美第一。

美國精益會計師事務(wù)所在中國的窗口機構(gòu)——怡化精誠制作發(fā)布的2018年北美學區(qū)房投資報告顯示，加州、紐約等東西海岸曾一度是中國人留學購房的首選地。但隨著美國中部城市，如芝加哥、達拉斯等城市教育的崛起，這些地區(qū)已經(jīng)成為中國人選擇留學購房的新目標地。

2018年北美學區(qū)房投資報告數(shù)據(jù)顯示，在加州或者紐約就讀同等級水平的高中，區(qū)域內(nèi)的房價將會是芝加哥或者得州地區(qū)的三到六倍。雖然芝加哥學區(qū)房的房產(chǎn)稅率偏高，但因總體房價偏低導致實際的稅負并不高。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會所發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，外國人投資美國房地產(chǎn)，在2016年4月到2017年3月間，佛州、得州、加州、新澤西州、亞利桑那州等5州占據(jù)了54%的總投資量。新移民投資熱點的加州，近幾年海外投資者的熱情度有所下降。而伊利諾伊州、北卡和紐約州開始興起。

由于各種原因，加州歷來是中國人選址落戶的重地，有三分之一的中國人選擇這個地方。但“考慮到加州的生活成本高，房價貴，加上芝加哥名校的增多，很多中國家長發(fā)現(xiàn)芝加哥和達拉斯這些地方的房產(chǎn)的性價比是最高，成為選址落戶的新目標地。”

美國的學區(qū)房不便宜

房產(chǎn)中介提起美國的學區(qū)房都一臉“趕快去白撿”的表情，真的有這么便宜嗎？

網(wǎng)上瘋傳的二百萬人民幣就能買到的那種小別墅的確是有的，地理位置大概是在那種廣袤的田野上，方圓五十里大概就一個3分學校。

如果你想在繁華地帶選一個學區(qū)房就沒那么輕松了，在舊金山、圣地亞哥、洛杉磯和紐約，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區(qū)這種寸土寸金的地方，一個兩居室更是賣到了300—500萬的價格。

除了并不友好的房價，還得為“好學區(qū)”多支付20%—30%的費用，在華人最為集中的紐約皇后區(qū)，不同學區(qū)之間的差價甚至能多買一套同樣的房產(chǎn)。所以美國的大城市，家長最難過的事情就是：一街之隔房價天差地別。

在紐約，好的公立學校大多分布在近郊區(qū)，根據(jù)Zillow網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右，約合人民幣1300萬，著實不便宜。除此之外，家長們每年還要支付1%—3%的地稅，紐約周邊的地稅就在2.5%左右，如果購買219萬美元的學區(qū)房，購買后每年還要支付五萬美元的稅金，壓力山大。

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