在美國(guó)投資置業(yè)，你需要了解的基本知識(shí)

【美國(guó)投資】美利堅(jiān)合眾國(guó)是一個(gè)由50個(gè)州和一個(gè)聯(lián)邦直轄特區(qū)組成的憲政聯(lián)邦共和制國(guó)家。美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)，國(guó)民生產(chǎn)總值位居世界首位。當(dāng)今美國(guó)在世界的諸多領(lǐng)域的龐大影響力是無(wú)他國(guó)能比的。多種族局面的形成，主要?dú)w因于移民，美國(guó)是一個(gè)典型的移民國(guó)家。外來(lái)移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一。外來(lái)移民是一個(gè)大的消費(fèi)群體，他們不但是一般消費(fèi)品的購(gòu)買者，更是房地產(chǎn)的重要購(gòu)買者。移民會(huì)繼續(xù)增加，利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。

政治+法律

美國(guó)的國(guó)家組織是依據(jù)三權(quán)分立與聯(lián)邦制度政治思想而制定，為避免權(quán)利過(guò)分集中危害人民的自由，將立法、司法、行政三種權(quán)利分別獨(dú)立，互相制衡。

立法機(jī)關(guān)：參議院與眾議院。

司法機(jī)關(guān)：聯(lián)邦最高法院為首下設(shè)11個(gè)控訴法院，95個(gè)地方法院及4個(gè)特別法庭。

行政機(jī)關(guān)：由人民直接選舉的總統(tǒng)為最高行政首長(zhǎng)，并以副總統(tǒng)輔佐之，下設(shè)幾個(gè)行政部門。政府的權(quán)力有聯(lián)邦政府、州政府之分。

美國(guó)房產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)因素

人口

地區(qū)的住宅市場(chǎng)變化與該地區(qū)人口總量、區(qū)域分布變化相比、具有明顯的滯后性(一般4年)。住宅價(jià)格變化與人均收入相比有明顯的滯后，這種之后性的產(chǎn)生是由于人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期波動(dòng)而造成的。由此推測(cè)，2015年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，將讓2017年住宅式房產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)下一個(gè)春天。

移民

生活方式

高密度住宅-聯(lián)排別墅或者高級(jí)公寓成為新的生活方式。

金融杠桿和利率的使用

30年房貸，實(shí)行月供。美國(guó)公民或者居民利率在3%-4%之間，非美國(guó)公民或者居民在4%-5%之間。

買房不等于移民

美國(guó)移民局對(duì)綠卡的批準(zhǔn)和發(fā)放與申請(qǐng)者在美國(guó)是否擁有房產(chǎn)毫無(wú)關(guān)系。很多投資移民EB5項(xiàng)目與商業(yè)地產(chǎn)等掛鉤，是因?yàn)檫@些項(xiàng)目在建設(shè)和后期管理的過(guò)程中能創(chuàng)造若干就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠達(dá)到移民局的相關(guān)要求;而普通的住宅房產(chǎn)或者是投資型房產(chǎn)是不符合這個(gè)條件的。

房屋買賣嚴(yán)格遵循經(jīng)紀(jì)人模式

美國(guó)房產(chǎn)買賣嚴(yán)格遵循經(jīng)紀(jì)人模式，尤其是有公證公司監(jiān)管資金和重要的文件，很難產(chǎn)生騙局，買房經(jīng)紀(jì)人在合同確認(rèn)后就會(huì)提供公證行制定的監(jiān)管賬戶，而這個(gè)賬戶是受到州房產(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管，賬戶資金不可挪用，因此是很安全的，購(gòu)房者只要把款打入到監(jiān)管賬戶即可。此外，法律還規(guī)定了賣房者必須盡到告知義務(wù)，并進(jìn)行非常詳細(xì)的第三方檢測(cè)和報(bào)告，可以說(shuō)美國(guó)房屋買賣的各個(gè)環(huán)節(jié)都是相當(dāng)透明并且有法律保障的。

高回報(bào)房產(chǎn)的必要因素

地理位置

該房產(chǎn)應(yīng)該在有穩(wěn)定客源以及完整設(shè)施的繁華經(jīng)濟(jì)區(qū)。比如說(shuō)在排名較高的大學(xué)的學(xué)區(qū)，或者大型的旅游度假區(qū)，或者在白領(lǐng)們就職的金融中心。

維護(hù)房產(chǎn)的支出費(fèi)用

房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房屋保險(xiǎn)等

管理公司的管理標(biāo)準(zhǔn)和信用

房屋評(píng)估價(jià)值的因素

位置

人均收入情況

附近的房產(chǎn)買賣

未來(lái)開(kāi)發(fā)方向

移民政策或者投資政策的影響

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