澳洲房產(chǎn)投資有哪些建議？

購(gòu)買(mǎi)一處投資物業(yè)是很多澳大利亞移民境內(nèi)最熱衷的投資方式之一。投資物業(yè)理應(yīng)使你的財(cái)富增長(zhǎng)或者至少保證你將來(lái)的財(cái)務(wù)。然而，通常人們都對(duì)房產(chǎn)投資的概念有錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，通常他們認(rèn)為房產(chǎn)總能產(chǎn)生正回報(bào)。但事實(shí)卻并非如此，你需要時(shí)刻牢記你如何管理你的投資項(xiàng)目，這將決定該項(xiàng)目是否能幫助你達(dá)到財(cái)務(wù)目標(biāo)。以下是讓你最大限度利用投資物業(yè)的10大建議：

1. 選擇合適的房產(chǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)做投資通常在說(shuō)資產(chǎn)增值，所以說(shuō)選擇最有可能增值的物業(yè)是你做決定最關(guān)鍵的一步。確保你有穩(wěn)定的租金收入也非常重要，因?yàn)榇速Y金流將減輕你的經(jīng)濟(jì)壓力且創(chuàng)造收入。

不同等級(jí)的住宅物業(yè)——公寓、別墅——可能在不同的時(shí)間創(chuàng)造的收益不同。舉例說(shuō)，空地?zé)o法提供租金收入，但如果該地區(qū)土地供不應(yīng)求，便有可能迅速升值。而投資公寓可能意味著持維護(hù)費(fèi)用比獨(dú)立式別墅低。有些區(qū)域會(huì)有比較高的租金回報(bào)，但你也要自己調(diào)查，因?yàn)橥ǔ＿@些物業(yè)的資產(chǎn)增值比較低。

你還要考慮的重要一點(diǎn)是，你的物業(yè)是能夠符合當(dāng)?shù)厝丝诘男枨?。比如說(shuō)，如果此處靠近大學(xué)，那么多臥室的戶型相對(duì)大后院別墅會(huì)更受歡迎。鄰進(jìn)靜謐街道和學(xué)校的家庭住宅相比商業(yè)街周邊會(huì)更受家庭租客的親睞。

2. 做加和

投資物業(yè)是長(zhǎng)期增產(chǎn)增值的有效途徑，然而你需要長(zhǎng)期持有才能從中獲利。你需要了解有關(guān)投資房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)并加入到你的計(jì)算公式中。會(huì)計(jì)的建議是十分重要的，因?yàn)殡S著時(shí)間改變這些數(shù)據(jù)會(huì)有所變化，印花稅、增值稅、土地稅都需要算到你的投資計(jì)算中。

你應(yīng)該知道銀行在審核你是否有貸款負(fù)債能力時(shí)只計(jì)算租金收入的80%，這是因?yàn)殂y行需要計(jì)算中介費(fèi)用和空置率，建議您在計(jì)算時(shí)也考慮這點(diǎn)。

3. 找到個(gè)合適的物業(yè)管理公司，放手讓他們進(jìn)行管理

他們是這個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)人士并能夠幫助你獲取此物業(yè)的最大利益。物業(yè)管理（或中介）應(yīng)該給到你關(guān)于物業(yè)法律、業(yè)主和租客的權(quán)益和責(zé)任的建議。物業(yè)經(jīng)理也應(yīng)該負(fù)責(zé)維護(hù)工作，當(dāng)然你也需要在事前同意所有與之相關(guān)的維修費(fèi)用（除了某些緊急維修項(xiàng)目）。不要去和租客直接打交道，而盡量每次都與你的物業(yè)管理公司聯(lián)系，讓其與租客進(jìn)行交涉。

4. 理解你所購(gòu)買(mǎi)的市場(chǎng)

考慮該區(qū)域還有什么其他可購(gòu)物業(yè)，確保你進(jìn)行過(guò)調(diào)查并咨詢過(guò)可信賴的專業(yè)人士。比如說(shuō)，查詢可靠的網(wǎng)站（例如RP Data），在那里你可以找到平均租金、物業(yè)價(jià)值和區(qū)域報(bào)告。同時(shí)，了解這個(gè)區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃也是個(gè)好想法。比如說(shuō)，如果在你物業(yè)有大型施工項(xiàng)目就有可能影響你的出租，而如果附近有一條規(guī)劃中的道路可能減少交通車(chē)輛，提升物業(yè)價(jià)值。

5. 挑選適合你的貸款產(chǎn)品

投資物業(yè)有許多對(duì)應(yīng)的貸款產(chǎn)品，所以說(shuō)選對(duì)貸款項(xiàng)目會(huì)對(duì)你長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)狀況很有幫助。

投資物業(yè)貸款都是可退稅的，但是有些借貸成本無(wú)法立刻退稅，對(duì)此你需要有所認(rèn)識(shí)。不要將你的投資物業(yè)貸款和住宅貸款混淆，兩種類型應(yīng)該分別處理，這樣你才能夠?qū)⒛愕耐硕惱孀畲蠡?/span>

選擇浮動(dòng)還是固定利率基于你的個(gè)人狀況，但在做選擇之前也需要慎重考慮。長(zhǎng)期來(lái)看浮動(dòng)利率似乎會(huì)更便宜，但在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間選擇固定利率也會(huì)讓你受益不少。

大多數(shù)的投資項(xiàng)目貸款都應(yīng)選擇純利息貸款（還不是本息同還），因?yàn)檫@能提高你的退稅額，特別在你已經(jīng)有住宅貸款的情況下。純利息還款的好處在于這能增加你的負(fù)扣稅額。

6. 巧妙運(yùn)用另外一處物業(yè)的資產(chǎn)凈值

運(yùn)用你住宅或另一處投資物業(yè)的凈資產(chǎn)杠桿是購(gòu)買(mǎi)另一處投資物業(yè)的好方法。資產(chǎn)凈值指住宅在你手上持有的實(shí)際資本，你可以通過(guò)住宅價(jià)值和貸款欠款額計(jì)算得出。舉例，如果你的房產(chǎn)目前價(jià)值$1,000,000，而你的貸款欠款額還有$500,000，那你這處物業(yè)的資產(chǎn)凈值為$500,000。同時(shí)，利用你已有房產(chǎn)的房產(chǎn)凈值可以讓你借出更多的錢(qián)來(lái)支付你的投資物業(yè)，而這也能增加你的退稅數(shù)額。

7. 負(fù)扣稅

負(fù)扣稅能夠給到投資者們一定的稅費(fèi)優(yōu)惠（如果他們的投資額超過(guò)了收入額）。澳大利亞法律允許你從總收入中扣除你的借貸和維護(hù)成本。然而，你只能在起初賺到可扣稅收入的情況下才能享受稅費(fèi)優(yōu)惠。所以說(shuō)，當(dāng)你在一處物業(yè)上虧錢(qián)時(shí)，好處在于你可以用這些虧損來(lái)抵消你總收入的稅費(fèi)。然而，投資者必須知道他們不應(yīng)該就僅為了退稅而去購(gòu)置房產(chǎn)。

8. 合適物業(yè)和設(shè)施的使用年齡和狀況

即使有負(fù)扣稅，如果在開(kāi)始幾個(gè)月就需要更換屋頂和熱水器將對(duì)你的收益有很大的影響。因此在購(gòu)買(mǎi)之前聘用專業(yè)的驗(yàn)房公司是明智的（之后每年一次），他們可以幫你對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的審查，排除一切可能的問(wèn)題。

9. 吸引租客

盡量在廚房或浴室選用中性色調(diào)。你應(yīng)該牢記物業(yè)的展示形象與租客質(zhì)量息息相關(guān)。盡管這不是絕對(duì)的。另外一點(diǎn)人們經(jīng)常討論的是，是否你的投資物業(yè)要達(dá)到你自己的自住標(biāo)準(zhǔn)，有些人認(rèn)為這樣考慮會(huì)吸引更好的咨客。但是，還是將自住房和投資房分開(kāi)考慮，你需要知道這是你租客的家而不是你的家。

10. 展望長(zhǎng)遠(yuǎn)未來(lái)

記住物業(yè)是項(xiàng)長(zhǎng)期投資而你不應(yīng)依賴短期的價(jià)格上漲。因?yàn)?，你能夠持有的時(shí)間越長(zhǎng)便越好。最后，記住房產(chǎn)不像是基金之類，你無(wú)法在你缺錢(qián)的時(shí)候賣(mài)掉一部分?？偠灾?，慎重考慮，但也要考慮到移民數(shù)量和租賃房短缺等數(shù)據(jù)，使房產(chǎn)成為比基金之類更好的投資選擇。