美35年來(lái)首次放寬外國(guó)投資者房產(chǎn)稅

總統(tǒng)奧巴馬上周簽署了放寬實(shí)施了35年的外國(guó)資金投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅率的法案，為海外人投資美國(guó)房地產(chǎn)打開了更大的空間。業(yè)內(nèi)人士表示，這項(xiàng)稅改的實(shí)施，可能會(huì)促使數(shù)千億美元的海外資金加速涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中很大一部分可能是來(lái)自中國(guó)。但海外資金的涌入，同時(shí)也會(huì)加劇美國(guó)本地購(gòu)房者的劣勢(shì)，一些人甚至因難以承受飛速上漲的房?jī)r(jià)而只能望房興嘆。

放寬海外投資房產(chǎn)稅 35年來(lái)首次

法案取消了1980年開始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。在此之前，外國(guó)人投資美國(guó)某些地方的房地產(chǎn)、石油和天然氣利益獲取收益一般不被征稅；而法案公布后，非美國(guó)籍人在美不動(dòng)產(chǎn)就被納入了應(yīng)征稅范圍。

新法案允許外國(guó)養(yǎng)老金最高可購(gòu)買美國(guó)上市房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)的10%而不觸發(fā)FIRPTA規(guī)定，之前的上限為5%。新法案將降低外國(guó)人在美投資不動(dòng)產(chǎn)所承擔(dān)的稅率，同時(shí)外國(guó)養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。

依照舊規(guī)，大多數(shù)外國(guó)投資者只要符合美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局(IRS)定義的“外國(guó)人”和“外國(guó)公司”，不管是否盈利均預(yù)扣成交價(jià)10%的稅，以及其他的聯(lián)邦、州和地方稅種。國(guó)家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)表示，各種稅種累加起來(lái)，總額最高可能占據(jù)收益的60%。

數(shù)千億美元或加速流入美國(guó)房市

由于受到FIRPTA法案的限制，數(shù)萬(wàn)億美元的國(guó)外養(yǎng)老金被攔在了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。破除過(guò)時(shí)的稅率門檻，修法將調(diào)動(dòng)更多私人資本投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施。

業(yè)界人士認(rèn)為，外國(guó)養(yǎng)老金的占比投資較低的原因就在于FIRPTA。

房地產(chǎn)行業(yè)游說(shuō)集團(tuán)Real Estate Roundtable總裁兼首席執(zhí)行官杰弗里。德波爾表示：“FIRPTA解除法案將有助于調(diào)動(dòng)民間資本投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，”

根據(jù)紐約地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)地產(chǎn)資本分析的數(shù)據(jù)，今年美國(guó)房地產(chǎn)跨境投資總額達(dá)到約784億美元，占據(jù)4830億美元房地產(chǎn)投資總額的16%。外商投資總額約10%來(lái)自養(yǎng)老基金，規(guī)模達(dá)到75億美元。

海外投資美國(guó)房地產(chǎn)稅的放寬，還可能在一定程度上抵消聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房市造成的不利影響。

在加息的喧鬧聲中，美國(guó)房市近期已經(jīng)顯現(xiàn)出增長(zhǎng)放緩的跡象。今年10月底，地產(chǎn)大亨Sam Zell旗下一家房地產(chǎn)投資基金公司就拋售了超過(guò)2.3萬(wàn)套公寓。周一發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)也顯示，加州舊金山灣區(qū)10至11月的房地產(chǎn)交易量下滑了16.8%。有專家認(rèn)為，這與聯(lián)儲(chǔ)加息有著直接的關(guān)系，一些買家擔(dān)心房貸利率上調(diào)后還貸壓力會(huì)增大，因而放棄了購(gòu)房的計(jì)劃。

海外資金搶灘 美購(gòu)房者壓力增大

有業(yè)界人士擔(dān)心，對(duì)海外投資稅收的放松，將會(huì)對(duì)美國(guó)購(gòu)房者的購(gòu)買力構(gòu)成進(jìn)一步的威脅。早在今年6月時(shí)，有著40年房地產(chǎn)工作經(jīng)歷的Dan S. Barnabic就在《市場(chǎng)觀察》刊文稱，由于海外資金的源源涌入，舊金山、紐約、達(dá)拉斯、丹佛和西雅圖等城市的房?jī)r(jià)已被推高至超過(guò)多數(shù)美國(guó)人的承受能力。

Barnabic斷言，如果這種趨勢(shì)繼續(xù)下去，10年后，35%的美國(guó)住宅都將為外國(guó)人所擁有。更糟的是，Barnabic說(shuō)，允許中國(guó)富豪和其他外國(guó)富豪購(gòu)買美國(guó)住宅，就等于讓美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)在財(cái)務(wù)上從屬于那些投資者或者移民。

Barnabic的擔(dān)心不是沒(méi)有道理。由于擔(dān)心聯(lián)儲(chǔ)加息后貸款利息走高，一些原本的購(gòu)房觀望者被迫加入到首次購(gòu)房的隊(duì)伍中來(lái)。然而，面對(duì)一些來(lái)自海外買家的闊氣出手，其中很多為現(xiàn)金買主，他們明顯感到自己財(cái)力的不足，一些人退而求其次地選擇了自己不中意的房產(chǎn)，另一些人則是再次被迫放棄購(gòu)房計(jì)劃。

中國(guó)人來(lái)美置地?zé)崆榛蚋?

近年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)深受中國(guó)投資者的青睞。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)真實(shí)資本分析公司的數(shù)據(jù)，今年初以來(lái)，投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的中國(guó)資本已達(dá)25億美元。2012-2014年，中國(guó)企業(yè)在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全年投資額分別是54億美元、153億美元和136億美元。而在住宅地產(chǎn)方面，中國(guó)人已是美國(guó)房地產(chǎn)最大的海外買家。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)6月底所做一份調(diào)查顯示，在截至今年3月底的過(guò)去一年里，中國(guó)買家在美國(guó)房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增長(zhǎng)30%，其中主要用于購(gòu)買住宅物業(yè)。

業(yè)界觀察人士表示，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，房地產(chǎn)投資稅收的放寬將進(jìn)一步利好中國(guó)投資者。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新的調(diào)整期，‘走出去’的熱潮會(huì)更加明顯，人民幣尋求海外保值增值的需求也會(huì)更高。

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