移民負增長致房價連跌半年，澳洲還撐得住嗎

一個以外來移民為主體的國家，如果有一天新增移民突然驟減甚至出現(xiàn)負增長，那么這個國家的經(jīng)濟和樓市會出現(xiàn)衰退嗎？

10月初，澳大利亞政府公布的聯(lián)邦預(yù)算顯示，受新冠肺炎疫情等因素影響，本財年（2020年7月1日~2021年6月30日）該國凈移民人口料將出現(xiàn)自第二次世界大戰(zhàn)以來的首次負增長，移居海外的人數(shù)預(yù)計比移入多出7萬多。這將導(dǎo)致澳大利亞人口年增長率從1.2%暴跌至0.2%，創(chuàng)近100多年以來的最低紀錄。

與人口增速的降幅相比，澳大利亞的經(jīng)濟跌得更深。

澳大利亞統(tǒng)計局15日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月失業(yè)率從8月的6.8%升至6.9%，比去年同期高1.7個百分點；而此前的數(shù)據(jù)顯示，該國一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）環(huán)比下降0.3%，第二季度GDP環(huán)比下降7%，已陷入近30年以來的首次技術(shù)性衰退。

同步下跌的還有房價，房地產(chǎn)研究機構(gòu)CoreLogic公司9月底公布的數(shù)據(jù)顯示，今年澳大利亞的房價已連續(xù)下滑五個月，7、8、9月分別環(huán)比下跌0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼蘇富比國際房地產(chǎn)董事總經(jīng)理帕利爾（Michael Pallier）在接受財經(jīng)記者采訪時表示，疫情給旅游業(yè)、酒店業(yè)等服務(wù)行業(yè)帶來的負面影響的確很大，失業(yè)率上升不可避免，但科技行業(yè)與采礦業(yè)幾乎未受其影響，反而成了熱錢流動的受益者。

帕利爾稱：“我對澳大利亞樓市的前景依然保持樂觀，當前的利率是如此之低，只要政府再次放開移民和旅行政策，市場需求將快速增加，而價格則會重新上漲。”

沒有移民，房價還能撐得住嗎？

兩年前，在上海某海外房產(chǎn)展會上，一位澳大利亞置業(yè)顧問在談到支撐當?shù)胤績r的重要因素時，他的PPT上只寫了六個字“移民！移民！移民！”。

他說得沒錯，一個人口凈流入的市場——尤其是年輕、富裕的人口持續(xù)流入，對住宅市場無疑是重大的利好因素。

據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2008年~2018年，該國人口增加了約400萬，其中移民的流入為澳大利亞貢獻了62%的人口增長。

但那位置業(yè)顧問顯然沒有預(yù)料到2020年移民突然驟減的“黑天鵝”場景。據(jù)澳大利亞政府最新估計，本財年移民將會凈流出約7萬人，而以往每年平均凈流入約為24萬人，這意味著，今年移民總計將減少約31萬，而澳大利亞當前總?cè)丝谝膊贿^2500多萬。

麥克林德爾（McCrindle）研究中心的創(chuàng)始人兼負責人麥克林德爾（Mark McCrindle）表示，人口凈增長是推動澳大利亞經(jīng)濟上漲的重要因素，約占每年GDP增速的1個百分點之多。根據(jù)他的最新模型預(yù)測，即使在最樂觀情況下——疫苗快速、有效地抑制了全球疫情，到2031年，該國人口增至2960萬，也比新冠肺炎疫情暴發(fā)前統(tǒng)計局預(yù)測的少了74萬人；而如果是最糟糕的前景，即疫情長期持續(xù)，那么10年后澳大利亞人口只能增至2860萬，比此前統(tǒng)計局估算的少了170萬。

麥克林德爾認為，無論最后發(fā)生哪種情況，政府都應(yīng)該為移民減少帶來的“重大影響”做好準備。

安保資本（AMP Capital）首席經(jīng)濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，人口增速的降幅非常明顯，新生嬰兒人數(shù)根本無法彌補由此造成的缺口，由此造成的后果非常明顯：GDP下降、中產(chǎn)階級崗位流失、房地產(chǎn)市場遭遇打擊。

奧利弗說道：“住宅部門受到的影響最大，以往由于大量移民涌入，我們每年大約需要17.5萬套新住宅來滿足市場需求，但今年隨著移民流失，可能僅僅需要75000套。移民有助于樓市繁榮，悉尼和墨爾本近幾十年來受益尤為明顯。”

惠譽國際信用評級分析師麥卡錫也認為，澳大利亞的房價面臨下行壓力，支持性因素不足以抵消“凈移民人數(shù)變化帶來的影響”。他表示，疫情暴發(fā)前，移民人口增速就已放緩，而為了防疫實施跨國旅行管控措施以來，移民更是急劇減少。

而除了移民之外，潛在購房主力——留學生的數(shù)量也大幅減少，澳大利亞內(nèi)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1月~7月只收到了72397份的學生簽證申請，只有去年同期的40%。

房價連跌半年，政府出手救市

從年初新冠肺炎疫情暴發(fā)至今，雖然大多數(shù)歐美發(fā)達國家樓市的交易量都出現(xiàn)了暴跌，但房價并沒有同步下跌，部分國家的平均房價甚至逆勢上漲（美國、德國等）。而這期間，受墨爾本和悉尼樓市低迷的影響，澳大利亞住宅均價已連續(xù)下跌兩個季度。

CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，今年三季度澳大利亞住宅均價環(huán)比下跌1.1%，不過由于去年年底和今年年初的強勁漲勢，同比仍然上漲了4.8%；其中下跌最多的是大城市墨爾本和悉尼，環(huán)比分別下跌了3.3%和1.6%。

據(jù)外媒針對當?shù)胤康禺a(chǎn)分析師的最新調(diào)查結(jié)果顯示，2020年墨爾本、悉尼房價預(yù)計分別下滑2%、7%，而2021年可能再繼續(xù)下跌將4%左右。

房地產(chǎn)市場是澳大利亞經(jīng)濟中的重要組成部分，樓市的動蕩對該國經(jīng)濟的影響不可小覷。官方數(shù)據(jù)顯示，僅住宅建筑行業(yè)就為澳大利亞貢獻了2%左右的就業(yè)率，對GDP的貢獻更是占到了6%。

但隨著人口增速下降，政府在房地產(chǎn)市場上的投資也出現(xiàn)了下降。根據(jù)澳大利亞財政部的數(shù)據(jù)，在2019~2020財年，住宅投資同比下降了8.8%，而當前財年預(yù)計將再度下跌11%，預(yù)計要到下個財年才會反彈7%左右。

澳大利亞外商投資審查委員會（FIRB）最新發(fā)布的報告也顯示，上一財年，海外投資者在澳大利亞的房地產(chǎn)交易量同比下跌了11%，僅為9295筆，而這一情況在本財年料將繼續(xù)惡化。

房地產(chǎn)開發(fā)商斯多克蘭集團 （Stockland）的CEO斯坦納特（Mark Steinert）稱：“由于人口增長水平很低，新屋開工量更有可能降低而不是增加，特別是公寓。外國學生和移民減少對公寓市場造成了巨大沖擊。”

帕利爾對財經(jīng)記者表示，悉尼和墨爾本的房價跌幅領(lǐng)先并不令人感到意外，因為這兩個城市正是移民和留學生最聚集的地方。

“悉尼和墨爾本很大，每個區(qū)域情況不盡相同。以悉尼為例，目前市中心的住房是供過于求的，因為不少人離開了，而之前住在那里的留學生們又無法返回；但東郊的高端房產(chǎn)反而漲價了，因為澳大利亞對疫情控制相對較好，使得之前不少在歐美工作的富裕人士回國居住，而他們更喜歡環(huán)境好，空間大的豪宅。” 帕利爾如是說。

為了避免樓市繼續(xù)下跌引發(fā)更大的危機，澳大利亞政府在最新的預(yù)算中納入了一系列針對刺激舉措，包括將“首次置業(yè)者貸款擔保計劃”新增至1萬個名額，根據(jù)此項政策，首次購房者僅需支付5%的首付，剩余15%首付由政府擔保提供；另外政府還將提供10億澳元資金來扶持經(jīng)濟適用房的建設(shè)。

帕利爾也說：“過去三年，政府對申請房貸的限制十分嚴格。他們先要看你的信用卡賬單，還要看你在餐館消費了多少錢等等，再決定你能借多少錢，但現(xiàn)在情況變得更寬松了，能貸到的錢也更多了。”

樓市前景如何？疫情仍是關(guān)鍵

由于澳大利亞人口不多，內(nèi)需有限，樓市的前景在很大程度上取決于未來的移民狀況和海外買家的需求，因此全球抗疫的進展仍是關(guān)鍵。比如，亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）就對表示，客戶對澳大利亞房產(chǎn)的詢盤量與全球的疫情變化存在較為明顯的正相關(guān)。

奇米爾稱：“二季度時，全球疫情第一波高峰出現(xiàn)，但回落也相對較快，因此夏季詢盤量環(huán)比上漲了40%，扭轉(zhuǎn)了一季度的下滑之勢；但三季度，錄得的澳大利亞房產(chǎn)詢盤量環(huán)比減少了43.6%，同比減少了51.5%，這可能是因為秋季全球疫情再度襲來，打破了買家們的樂觀情緒。”

奇米爾稱：“鑒于今年的情況是如此的特殊，我不想去預(yù)測未來的前景，隨著全球經(jīng)濟進一步復(fù)蘇，客戶對海外教育、投資、資產(chǎn)多元化的需求仍然巨大，因此有充分的理由相信，當國際間的旅行再次回歸正?；?，澳大利亞樓市的需求和交易量都會進一步增長。”

帕利爾也持類似觀點，他認為，只要疫情逐漸平息，旅行也不再受到限制，買家很快會回來，而從長遠看，澳大利亞的吸引力并不會因為疫情而減少。

據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）澳大利亞住房研究部主管西耶爾斯基（Michelle Ciesielski）稱，低人口增長和高失業(yè)率依然是未來幾個月澳大利亞房地產(chǎn)市場面臨的重大挑戰(zhàn)。她認為：“直到2021年下半年，該國主要城市的住宅價格才可能會上漲。”

一份針對房地產(chǎn)分析師的最新問調(diào)結(jié)果顯示，澳大利亞住房均價今年明年兩年預(yù)計將下跌4.5%和2.8%，直到2022年才有望重回漲勢（+3.4%）。

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