疫情過后的西班牙不動產(chǎn)市場，迎抄底好時(shí)機(jī)

馬德里房產(chǎn)協(xié)會估計(jì)，2020年全年交易量將同比下跌20%。西班牙估價(jià)公司Tinsa稱：短期內(nèi)，將會調(diào)整大量新建住宅估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)租售市場成交價(jià)或因此受影響，但2021年將迎來強(qiáng)勢反彈，房產(chǎn)網(wǎng)站Idealista預(yù)計(jì)：不動產(chǎn)業(yè)將供大于求，迎“買方市場”；某種程度上，房租價(jià)格過度高昂的情況將緩解。

從2008年的次貸危機(jī)、歐債危機(jī)，到后來西班牙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，不動產(chǎn)市場一直都是反映西班牙經(jīng)濟(jì)活躍度的首要因素之一。目前市場普遍預(yù)估，此次疫情過后，西班牙將遭遇又一次影響深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。此次危機(jī)會對西班牙不動產(chǎn)市場影響如何呢？

疫情恢復(fù)后的第一時(shí)間，西班牙的不動產(chǎn)買賣、租賃市場肯定會遭受一系列震動，并因此造成短時(shí)間內(nèi)的“不確定性”。但是一旦政府宏觀調(diào)控介入不動產(chǎn)市場，以減稅、補(bǔ)貼等一系列手段介入不動產(chǎn)交易市場，西班牙房價(jià)可能又將迎來一次大規(guī)模反彈。2013年以來，西班牙不動產(chǎn)市場所經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變已經(jīng)證明了這一現(xiàn)象。

不動產(chǎn)市場何時(shí)能恢復(fù)？ 

Idealista網(wǎng)站市場研究部主任FernandoEncinar表示，“在2021年之前，西班牙不動產(chǎn)市場不會迎來大的轉(zhuǎn)變。”他認(rèn)為，國家緊急狀態(tài)對不動產(chǎn)行業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的。我們預(yù)估，2020年一整年，西班牙房產(chǎn)交易量將不到35萬套。

Tinsa估價(jià)公司總經(jīng)理RafaelGil認(rèn)為，西班牙遭受的危機(jī)，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于疫情的3個(gè)月。疫情過后，不動產(chǎn)市場將出現(xiàn)供大于求的“買方市場”。供求交易平衡被打破，向買方傾斜，買房者將在買賣交易中占有更強(qiáng)勢的地位。他預(yù)計(jì)，這一情況將持續(xù)至2021年底。

 Comillas大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授LeandroEscobar認(rèn)為，從2019年開始，西班牙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)賣方短缺的現(xiàn)象，也就是說，房地產(chǎn)市場幾乎遭遇觸頂，后續(xù)就將迎來泡沫。此次危機(jī)，或許正好可以利用較短的時(shí)間，糾正西班牙房地產(chǎn)市場的膨脹式發(fā)展，“預(yù)計(jì)今年交易量將同比下跌20%到25%。” 馬德里房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主席MiguelAngel Gomez Huecas介紹，目前在馬德里絕大多數(shù)區(qū)域，房產(chǎn)需求量已經(jīng)下降90%。預(yù)計(jì)今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將遭遇“冷冬”，全國交易量預(yù)計(jì)下跌15%至20%。

這一情況將在2021年末恢復(fù)至2020年初的水平。
 

房產(chǎn)價(jià)格將如何變化？

雖然目前預(yù)計(jì)將來房價(jià)走勢還較為困難，但不動產(chǎn)行業(yè)專家們普遍預(yù)估，短時(shí)間內(nèi)西班牙房價(jià)將遭遇“斷崖式”下跌。 

Tinsa估價(jià)公司總經(jīng)理RafaelGil認(rèn)為，新建房產(chǎn)由于地產(chǎn)商成本、股權(quán)收益等問題，或?qū)?jiān)守價(jià)位不拋售，房價(jià)遭遇的跌幅會較小。但二手房方面，由于價(jià)格主要由賣方單方面決定，遭遇的跌幅會更大。同時(shí)他也認(rèn)為，“海外購房者的多寡，是西班牙房產(chǎn)市場價(jià)格波動不得不考慮的因素。”

Idealista網(wǎng)站市場研究部主任FernandoEncinar則認(rèn)為，“今后一段時(shí)間，房地產(chǎn)肯定是‘買方市場’，供需平衡已經(jīng)被打破了。”Encinar介紹，Idealista預(yù)計(jì)，今后房產(chǎn)交易價(jià)格，將大幅低于公布報(bào)價(jià)。同時(shí)他也介紹，目前不動產(chǎn)市場出現(xiàn)很多“庫存房”。

一方面，房產(chǎn)投資者在疫情之前預(yù)定的房產(chǎn)，還沒來得及賣掉，就會在疫情之后遭受價(jià)格下跌，進(jìn)而遭遇定金危機(jī)。另一方面，疫情期間大量不可控因素出現(xiàn)，比如夫妻離婚、老人死亡、賣方套現(xiàn)的情況會出現(xiàn)，房產(chǎn)市場出現(xiàn)擁擠式供應(yīng)。另一方面，買房者又不足。房價(jià)下跌在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)不可避免。他預(yù)計(jì)，2020年底，西班牙平均房價(jià)將同比下跌8%到10%。 馬德里房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主席Miguel AngelGomez Huecas則認(rèn)為，銀行等金融行業(yè)，對后續(xù)不動產(chǎn)貸款的發(fā)放力度，也將對房價(jià)走勢產(chǎn)生重要影響。此前，西班牙新的貸款法通過執(zhí)行，銀行對貸款的審核、發(fā)放力度都變得更加嚴(yán)苛。Huecas希望銀行方面可以考慮經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房地產(chǎn)市場相輔相成的作用，向北歐國家學(xué)習(xí)，加大貸款發(fā)放額度和力度，保持低利息，也讓西班牙房產(chǎn)市場迅速振作。 

房產(chǎn)租賃市場變化幾何？ 

針對這一問題，西班牙房產(chǎn)中介企業(yè)DonPiso負(fù)責(zé)人EmilianoBermudez認(rèn)為，傳統(tǒng)本地租賃市場，遭受疫情影響并不會太大。但是短租、旅游公寓等租賃項(xiàng)目，價(jià)格下跌幅度會在15%到20%之間。 Idealista網(wǎng)站市場研究部主任FernandoEncinar則認(rèn)為，因?yàn)橐咔槠陂g和今后所提倡的“遠(yuǎn)程辦公”方案，一些熱點(diǎn)CBD區(qū)域的住房租賃壓力會大幅減小。因?yàn)槠髽I(yè)白領(lǐng)們，不需要再花比其他區(qū)域貴出一兩倍的價(jià)格，只為“居住得離公司近一點(diǎn)”。 

馬德里房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主席Huecas則從短租公寓的角度，估計(jì)了傳統(tǒng)本地租賃市場的價(jià)格走勢。他認(rèn)為，正是因?yàn)橐咔樵斐陕糜螛I(yè)下滑，“很多將手動房產(chǎn)改造成AirBNB等短租公寓項(xiàng)目的房東，沒法再租給游客，又不能讓手頭房產(chǎn)空置，以后肯定要把房租改成租給本地人。這樣一來，房產(chǎn)租賃市場也會出現(xiàn)大量新房源，造成供大于求的情況。”而西班牙新的租賃法規(guī)定，房租合同最長可以以7年為限。他預(yù)計(jì)，今后重點(diǎn)城市房租也會下降。

 Comillas大學(xué)Escobar教授則認(rèn)為，旅游公寓向傳統(tǒng)租賃的轉(zhuǎn)變，可能只為以一年為限。一年后，西班牙旅游市場再度回溫，仍然會有很多傳統(tǒng)公寓變成旅游公寓。屆時(shí)，西班牙房產(chǎn)租賃市場又將迎來一波漲價(jià)。 房產(chǎn)業(yè)需要哪些政府宏觀調(diào)控？ 

馬德里房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主席Huecas認(rèn)為，“西班牙不動產(chǎn)行業(yè)給政府貢獻(xiàn)了12%的GDP，是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主要推手。”針對今后重振不動產(chǎn)行業(yè)，Huecas倡議，“降低房產(chǎn)買賣交易稅、租賃增值稅費(fèi)。”并且相對應(yīng)的，對購房者提供更多稅率優(yōu)惠，將極大程度地提振不動產(chǎn)行業(yè)信心。

房產(chǎn)中介企業(yè)DonPiso負(fù)責(zé)人EmilianoBermudez認(rèn)為，政府除了對房地產(chǎn)交易雙方提供稅費(fèi)優(yōu)惠之外，也要加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的扶持力度。“房產(chǎn)行業(yè)為西班牙貢獻(xiàn)了大量就業(yè)機(jī)會”，如果房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)垮臺，將對西班牙經(jīng)濟(jì)全局造成惡劣影響。

Idealista網(wǎng)站市場研究部主任FernandoEncinar則呼吁，政府應(yīng)該修改相關(guān)貸款法令，去除掉關(guān)于房貸“最高發(fā)放估價(jià)額80%”的規(guī)定。而在房產(chǎn)租賃市場上，應(yīng)該出臺更多法律保護(hù)房東利益，避免違約房客淪為OKUPA侵占房產(chǎn)資源。

據(jù)跨國房產(chǎn)評估咨詢公司TINSA及西班牙房產(chǎn)門戶網(wǎng)站Fotocasa數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度馬德里的房屋租賃價(jià)格上漲了7.46%，巴塞羅那則上漲了8.72%，這兩個(gè)地區(qū)可以說是西班牙房屋租賃市場上最活躍的地區(qū)。值得注意的是地中海地區(qū)的瓦倫西亞地區(qū)漲幅也達(dá)到了8.11%的水平，繁榮的港口和出色的旅游服務(wù)業(yè)使得這個(gè)地區(qū)的房租也有較高速度的增長。

根據(jù)西班牙當(dāng)?shù)啬持麢C(jī)構(gòu)預(yù)測，西班牙的房價(jià)至少在接下來的三年里將繼續(xù)上漲，隨著經(jīng)濟(jì)失去動力以及歐洲央行（ECB）的貨幣政策正常化，增長率將放緩，標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評級指出西班牙房地產(chǎn)市場的漲幅高于歐元區(qū)其他主要經(jīng)濟(jì)體，對于西班牙房產(chǎn)規(guī)律來說未來還是有很可觀的上漲空間。

近些年來，隨著移民政策的開放，西班牙也越來越“出圈”，西班牙買房投資移民成為當(dāng)下比較流行的移民方式。

文章來自網(wǎng)絡(luò)

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