澳洲投資房新政之下 房產(chǎn)投資者將受何影響？

關(guān)于為檢視出租物業(yè)所產(chǎn)生差旅費(fèi)的變更

在新的政策下，個(gè)人納稅人為其住宅租賃物業(yè)產(chǎn)生的旅行費(fèi)被取消抵扣資格。該措施適用于納稅人在2017年7月1日或之后發(fā)生的任何差旅費(fèi)。

雖然這一措施明顯是為了彌補(bǔ)一個(gè)被認(rèn)為存在的漏洞，比如納稅人將他們?nèi)ネ麄冊邳S金海岸或鄧斯伯勒(Dunsborough)的度假住宅的度假費(fèi)用當(dāng)做檢視物業(yè)差旅費(fèi)申報(bào)，并且在他們度假期間，這些房屋很顯然沒有出租收入。這對(duì)其他納稅人來說是不公平的。

例如，個(gè)人可通過承擔(dān)物業(yè)本身的所有管理工作，包括親身維修保養(yǎng)、物業(yè)檢視，甚至親自前往收取租金，以實(shí)現(xiàn)收入最大化。根據(jù)現(xiàn)行法律，進(jìn)行這些活動(dòng)的差旅費(fèi)將不扣除。然而，如果個(gè)人聘請(qǐng)物業(yè)經(jīng)理代表他們管理這些活動(dòng)，所產(chǎn)生的費(fèi)用是可以扣除的。

這些規(guī)定還可能會(huì)影響到那些在短期停留、共享Airbnb等經(jīng)濟(jì)平臺(tái)上發(fā)布房產(chǎn)廣告的個(gè)人。如果一個(gè)人自己負(fù)責(zé)洗衣和補(bǔ)充耗材，那么所產(chǎn)生的差旅費(fèi)用將不能再被扣除。同樣，如果這些業(yè)務(wù)外包給第三方，這些成本將可以扣除。加上使用共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)的其他成本，人們可能會(huì)選擇將他們的房產(chǎn)撤出短期市場。這可能對(duì)首府城市和旅游勝地的住宿基礎(chǔ)設(shè)施造成額外壓力。

一般來說，當(dāng)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的支出不可扣除，這部分支出將計(jì)入到該資產(chǎn)的成本中，成為資本利得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，這意味著在出售該資產(chǎn)時(shí)，該部分支出將作為成本從收入中被扣除。例如，未出租的度假別墅的所產(chǎn)生市政費(fèi)和稅費(fèi)可以增加到房產(chǎn)的成本基礎(chǔ)上，以減少出售時(shí)的資本收益。

然而，這些新措施不僅不允許個(gè)人在當(dāng)期扣除與其住宅租賃財(cái)產(chǎn)有關(guān)的差旅費(fèi)用，同時(shí)也禁止將這類費(fèi)用加到房產(chǎn)成本基礎(chǔ)上。

相反的，這些規(guī)定不會(huì)影響擁有商業(yè)租賃物業(yè)的個(gè)人投資者，與這些物業(yè)相關(guān)的旅費(fèi)依然可抵扣。也就是說，在黃金海岸或鄧斯伯勒（Dunsborough）擁有商業(yè)租賃房產(chǎn)的投資者可以抵扣檢視房產(chǎn)部分的旅行費(fèi)用，即便是檢視活動(dòng)是在該地區(qū)度假期間進(jìn)行。大家感興趣的是，自新政策公布以來，人們對(duì)熱門旅游目的地輕工業(yè)區(qū)域房產(chǎn)的詢問是否有所增加。

這些規(guī)定也不會(huì)影響以租賃物業(yè)維護(hù)為主業(yè)的住宅房地產(chǎn)投資者,但個(gè)人納稅人為其租賃物業(yè)所發(fā)生的行為在事實(shí)和程度上是否足以被界定為主要從事經(jīng)營物業(yè)維護(hù)業(yè)務(wù)是難以界定的。

租賃房地產(chǎn)投資者幾乎沒有什么可以做能將讓這種特殊政策變化的影響最小化。雇用一名物業(yè)經(jīng)理承擔(dān)檢查和維修的旅費(fèi)以及其他物業(yè)管理工作的費(fèi)用是可抵扣的，但這與2017年7月1日之前個(gè)人自行從事這些活動(dòng)相比，租金收益將會(huì)降低。

關(guān)于二手設(shè)備相關(guān)抵扣項(xiàng)的變更

對(duì)住宅租賃物業(yè)投資者產(chǎn)生影響的另一個(gè)主要政策變化是用于住宅租賃物業(yè)的二手設(shè)備的折舊將不再能被扣除。該規(guī)定適用于2017年5月9日晚7:30或之后購入的房產(chǎn)，并從2017年7月1日起，禁止對(duì)二手資產(chǎn)進(jìn)行折舊扣除。

該措施的主要目的在于防止個(gè)人通過改變已使用或已安裝在出租物業(yè)內(nèi)的二手資產(chǎn)的價(jià)值或有效壽命，對(duì)出租物業(yè)使用的二手資產(chǎn)進(jìn)行超額扣減。

例如，某位個(gè)人投資者在2017年5月9日之前購入了一套已經(jīng)安裝了空調(diào)系統(tǒng)、太陽能電池板、烤箱和洗碗機(jī)等資產(chǎn)的住宅租賃房產(chǎn)，而購買合同并不會(huì)專門為這些資產(chǎn)單獨(dú)分配價(jià)值。但是，該投資者可以聘請(qǐng)工料測量師或其他獨(dú)立估價(jià)師來為這些資產(chǎn)確定價(jià)值，然后依據(jù)評(píng)估價(jià)值來申報(bào)資產(chǎn)折舊扣除。

但是，如果在2017年5月10日或之后具有相同資產(chǎn)的同一物業(yè)被購入，那么投資者將不能對(duì)其所購買的物業(yè)中任何已經(jīng)存在的資產(chǎn)申請(qǐng)折舊扣除。

該項(xiàng)新規(guī)則也適用于個(gè)人購入自住房產(chǎn)，并取得該房產(chǎn)中的私用家具設(shè)備的情況。我們當(dāng)然不會(huì)被允許對(duì)私用資產(chǎn)申請(qǐng)扣除，但如果個(gè)人搬出去其自住房產(chǎn)并開始出租，或通過共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)提供短期住宿，他們也是無權(quán)為他們購入時(shí)的二手資產(chǎn)申請(qǐng)折舊扣除。

這項(xiàng)新規(guī)定不僅適用于與房產(chǎn)一起購入的固定資產(chǎn)，對(duì)于投資者為租賃物業(yè)購入的二手資產(chǎn)也同樣適用。

與上述不可扣減差旅費(fèi)的政策變更一樣，想通過購買二手物品來節(jié)省開支的個(gè)人投資者將會(huì)受到不利影響。大家猜想這以政策變化一定使家具電器公司例如Harvey Norman和JB Hi-Fi的股東們欣喜若狂，相反的令工料測量師們一定對(duì)改新政大為不滿。

但是，該項(xiàng)新政策并不會(huì)影響對(duì)二手結(jié)構(gòu)改善的扣減（如天井、圍欄、擋土墻、鋪路等），也就是說，購買住宅物業(yè)的個(gè)人仍然可以通過聘請(qǐng)工料測量師來確定結(jié)構(gòu)改進(jìn)的價(jià)值并實(shí)施折舊抵扣，以此來實(shí)現(xiàn)租金收益最大化。

與不可扣減差旅費(fèi)的政策變更類似，該規(guī)定不適用于商業(yè)租賃物業(yè)的業(yè)主，或擁有從事住宅租賃業(yè)務(wù)生意的個(gè)人。

個(gè)人購入包含二手資產(chǎn)的租賃房產(chǎn)時(shí)，仍應(yīng)努力確定所購資產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)樾乱?guī)定仍要求在出售二手折舊資產(chǎn)時(shí)計(jì)算資本利得或損失。這可能發(fā)生在出售包括二手資產(chǎn)在內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)，也可能發(fā)生在二手資產(chǎn)報(bào)廢或被新資產(chǎn)取代時(shí)。

結(jié)論

上述改革措施被政府吹捧為控制住房價(jià)格的一攬子計(jì)劃的一部分。但實(shí)際上旨在堵住一些納稅人利用稅收減免條例過度扣除費(fèi)用的漏洞，但卻對(duì)那些尋求出租物業(yè)收益最大化的個(gè)人造成了意想不到的負(fù)面影響。要說這些政策是否真的可以提高人們對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力為時(shí)尚早, 但對(duì)于自己承擔(dān)物業(yè)管理或?yàn)樽赓U物業(yè)購入二手家具設(shè)的個(gè)人業(yè)主是肯定已經(jīng)感覺得到這些政策增加了他們的稅賦。

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