土地私有制下，美國(guó)政府是如何管理私人房產(chǎn)的？

美國(guó)是土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。

在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府的作用：

管規(guī)劃：通過(guò)規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)行土地管制。管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為公眾利益行駛警察權(quán)力：除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒(méi)有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。

政府對(duì)土地的管理權(quán)力：政府對(duì)土地的管轄權(quán)力主要包括如下幾個(gè)方面：

征稅(taxation)

政府以土地所有者要征收地稅。地稅是美國(guó)的主要稅種之一，也是調(diào)控土地資源配置的主要手段。通過(guò)征收地稅，可以調(diào)控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。

在紐約等美國(guó)主要城市，隨處可以見到一些沒(méi)人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因?yàn)榈囟愄兀瑯I(yè)主無(wú)力負(fù)擔(dān)而主動(dòng)放棄產(chǎn)權(quán)的“祖屋”，最后這些土地將被收歸國(guó)有。

有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最后也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產(chǎn)權(quán)，這些土地最終將變成聯(lián)邦政府或州政府的土地。

地稅一般歸地方政府所有，主要用于教育開支，一個(gè)小區(qū)的教育質(zhì)量是決定地稅高低的主權(quán)因素之一。

警察權(quán)(police power)

政府在土地管理方面的警察權(quán)力一般是指政府出于公眾利益的需要，對(duì)土地利用進(jìn)行管制。警察權(quán)力通過(guò)法律體現(xiàn)，主要法律包括環(huán)境保護(hù)法規(guī)、規(guī)劃法規(guī)、建筑法規(guī)、租賃法規(guī)等。

強(qiáng)制征用(Eminent domain)

當(dāng)為了公眾利益征用土地時(shí)，在與業(yè)主談判無(wú)法達(dá)成協(xié)議的情況下，政府可以向法庭申請(qǐng)強(qiáng)制征用，強(qiáng)制征用要符合三個(gè)條件：

1、是由法庭裁定土地征用確是為了公眾利益；

2、是業(yè)主得到了合理補(bǔ)償；

3、是已有足夠的法律程序保護(hù)業(yè)主的權(quán)益；

4、承受無(wú)人繼承不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利(Escheat)；

5、當(dāng)房地產(chǎn)所有人死亡后，無(wú)法定繼承人而且未留下處置房地產(chǎn)的遺囑，那么不動(dòng)產(chǎn)將歸政府所有。

政府對(duì)土地利用的控制主要是通過(guò)制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：

總體規(guī)劃(master plan)

總體規(guī)劃由市或縣一級(jí)政府制定，主要規(guī)劃一個(gè)地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等關(guān)系。

分區(qū)條例(Zoning ordinance)

分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過(guò)分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個(gè)地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。

建筑法典(Building Codes)

建筑法典主要規(guī)定建筑的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得《建筑法規(guī)證》方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，獲得《占用證》（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗(yàn)收合格，則獲發(fā)《合格證》（certificate of compliance）。

地塊劃分規(guī)則(subdivision regulations)

地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用地的劃分。因?yàn)槊绹?guó)的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨(dú)占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設(shè)施的安裝、公共用地的面積等等。

除了規(guī)劃法規(guī)對(duì)土地利用的限制外，環(huán)境保護(hù)法律也對(duì)土地利用有嚴(yán)格的約束。

私人對(duì)土地利用的控制

除了政府對(duì)土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)往往也設(shè)定一些對(duì)土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設(shè)建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。

一般情況下，私人對(duì)土地用途的限制契約都到登記機(jī)關(guān)登記，對(duì)今后的后續(xù)受讓人都有約束力。

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