外國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)，稅務(wù)問(wèn)題怎么解決？

何謂外國(guó)人？ 

持綠卡者，從進(jìn)入美國(guó)那一刻，便已成為美國(guó)納稅人；歸化的美籍公民，必定是當(dāng)然的美國(guó)納稅人，在稅務(wù)上被統(tǒng)稱(chēng)為Resident Alien，與一般美國(guó)納稅人完全相同。 

未踏足美國(guó)的外國(guó)人，當(dāng)然保留外國(guó)人(NonResident Alien)身分，但在美國(guó)只是暫時(shí)居住的外國(guó)人，只要在美國(guó)停留的時(shí)間達(dá)到183天，也有可能變成美國(guó)納稅人，也可能在稅務(wù)上成為ResidentAlien，要像美國(guó)人一般，為全世界的收入報(bào)稅。時(shí)限及計(jì)算方法如下： 

其一，假如外國(guó)人一年內(nèi)居住在美國(guó)183天或以上，即使沒(méi)有永久居民身分，也被視為稅務(wù)上的美國(guó)納稅人。其二，假如今年居住在美國(guó)31天或以上，而過(guò)去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時(shí)間，加上去年居住時(shí)間的三分之一，再加前年居美時(shí)間的六分之一，若總數(shù)達(dá)183天，便自動(dòng)成為美國(guó)納稅人。 

幾種較特別的情況，不被計(jì)算在居美時(shí)間內(nèi)：加拿大和墨西哥居民白天過(guò)境工作、在去外國(guó)途中于美國(guó)過(guò)境、外國(guó)船只船員在美停留、由于健康原因不能離開(kāi)美國(guó)的時(shí)間、留美學(xué)生的頭五年等。 

外國(guó)人稅務(wù)好處 

假如在稅務(wù)上符合“外國(guó)人(Non Resident Alien)”身分，在美國(guó)賺取的聯(lián)邦公債利息、銀行利息及買(mǎi)賣(mài)股票或共同基金賺取的“資金增值(Capital Gain)”收入，完全免付任何美國(guó)稅，銀行或股票經(jīng)紀(jì)行亦無(wú)需扣30%的預(yù)繳稅(Withholding Tax)。 

外國(guó)人由于沒(méi)有社會(huì)安全卡號(hào)碼，在美國(guó)銀行或股票經(jīng)紀(jì)行開(kāi)設(shè)帳戶(hù)時(shí)，須填寫(xiě)W-8BEN表，以證明其外國(guó)人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后須再填，否則銀行將扣除預(yù)繳稅。 

一些持外國(guó)身分的家長(zhǎng)，為求便利，與已是美國(guó)公民或居民的子女，聯(lián)名開(kāi)銀行或股票戶(hù)口，既讓子女代管財(cái)務(wù)，也方便子女繼承其遺產(chǎn)。稅例規(guī)定，聯(lián)名戶(hù)口的每一個(gè)持有人都須填寫(xiě)W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國(guó)公民或居民，便不能填寫(xiě)W-8BEN表格，結(jié)果令該帳戶(hù)變成由美國(guó)人擁有，失去外國(guó)人免預(yù)繳稅和免收入稅的好處。 

外國(guó)人房地產(chǎn)收入 

外國(guó)人可以在美國(guó)自由購(gòu)買(mǎi)出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來(lái)賣(mài)出時(shí)得到的資金增值收入都是個(gè)人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國(guó)納稅人無(wú)異，只不過(guò)他們要用1040NR表格。 

外國(guó)人申報(bào)收入稅，稅率與美國(guó)人一樣，可是，外國(guó)人不能享用以下兩項(xiàng)扣稅的優(yōu)惠： 

個(gè)人免稅額(Personal Exemption)–美國(guó)納稅人每人有3千7百元個(gè)人免稅額，已婚共同報(bào)稅者可得7千4百元個(gè)人免稅額，家中有“受撫養(yǎng)人”(dependent)者可以得到更多個(gè)人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國(guó)人利用1040NR報(bào)稅表時(shí)，只能享用一個(gè)個(gè)人免稅額，除非該外國(guó)人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。 

標(biāo)準(zhǔn)扣稅額(Standard Deduction)–美國(guó)納稅人可而使用起碼5千8百元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報(bào)稅者有1萬(wàn)1千6百元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額?？墒?，外國(guó)人不能使用任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國(guó)人完全沒(méi)有在美國(guó)居住，沒(méi)有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒(méi)有任何扣稅的優(yōu)惠。 

因此，外國(guó)人雖然收入稅率與美國(guó)人相同，實(shí)際的稅金比美國(guó)納稅人稍高。 

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