美國(guó)房產(chǎn)費(fèi)用——房產(chǎn)稅、物業(yè)稅稅率有多高？

房產(chǎn)稅可以半年一交，也可一年一交。除了房產(chǎn)稅，還要交垃圾處理費(fèi)。垃圾處理費(fèi)按垃圾桶的個(gè)數(shù)交納，每個(gè)垃圾桶每月交10美元。如果家門口有兩個(gè)垃圾桶，一個(gè)用于放置普通垃圾，一個(gè)用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費(fèi)20美元。 

一般來(lái)講，美國(guó)的房產(chǎn)稅稅率是住房?jī)r(jià)值的1%-3%。房產(chǎn)稅各地區(qū)之間差別很大，即使一個(gè)城市的不同街區(qū)稅率也不相同，富人區(qū)、社區(qū)環(huán)境好的街區(qū)房產(chǎn)稅稅率就相對(duì)高些?？梢赃@樣理解，房?jī)r(jià)高的地區(qū)房產(chǎn)稅稅率也高。這大概是政府通過房產(chǎn)稅稅率影響公民住房偏好，防止人們過度擁擠在一個(gè)地區(qū)。再有，如果地方政府開支增大，也會(huì)隨時(shí)提高房產(chǎn)稅的稅率，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方政府的主要財(cái)政收入。 

美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅被稱之為沽定價(jià)值(即公平市價(jià))的稅種，即使一個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率相同，屋主也會(huì)因?yàn)槊恳淮弊≌湔嫉孛娣e不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數(shù)額的物業(yè)稅。物業(yè)稅的計(jì)算主要是以房地產(chǎn)的價(jià)值乘以物業(yè)稅稅率而來(lái)，居民每年分兩次繳納。房地產(chǎn)的價(jià)值主要包括兩個(gè)方面，一是房屋本身的價(jià)值(主要依據(jù)購(gòu)買時(shí)的價(jià)值、裝修增加值和市場(chǎng)增值)，二是土地的價(jià)值。所以一個(gè)社區(qū)同樣是300平方米的住宅，因占用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅也會(huì)不同。 

房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率的制定主要依據(jù)政府預(yù)算和支出的情況來(lái)征收，首先是看縣、市每年社區(qū)服務(wù)的支出需要多少以及學(xué)區(qū)中小學(xué)的花費(fèi)要多少，然后再看政府征收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產(chǎn)物業(yè)稅來(lái)堵窟窿了。政府會(huì)根據(jù)需要征收的物業(yè)稅總額和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)決定物業(yè)稅稅率。 

房地產(chǎn)物業(yè)稅是一種從價(jià)稅，也就是依據(jù)住宅的價(jià)值而征收的稅，它不同于個(gè)人所得稅和銷售稅，不會(huì)依據(jù)一個(gè)人收入和消費(fèi)多少來(lái)征稅，而是根據(jù)一個(gè)人擁有多少的房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)征稅。只要一個(gè)人擁有房地產(chǎn)，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產(chǎn)。 

如果一個(gè)人擁有市場(chǎng)價(jià)值100萬(wàn)美元的獨(dú)立住宅，他是否要按照100萬(wàn)美元來(lái)繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅呢？不是的，各地房地產(chǎn)沽值都會(huì)設(shè)定一個(gè)價(jià)值比，如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值5%、15%、30%、40%的房地產(chǎn)征稅值。如果房地產(chǎn)征稅值是15%，100萬(wàn)美元的住宅就按15萬(wàn)美元的價(jià)值來(lái)征稅。而決定一地居民要交多少房地產(chǎn)物業(yè)稅的關(guān)鍵因素就看物業(yè)稅稅率，如果物業(yè)稅稅率是2%，那么擁有價(jià)值100萬(wàn)美元的這位居民每年要繳納的物業(yè)稅為3000美元(150000× 2%)。 

法律還規(guī)定，屋主在自己的院子里建任何附加設(shè)施都需要得到政府的審批，并將被添加到屋主所擁有的該項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的原有信息當(dāng)中。在從第二年起征收房地產(chǎn)稅時(shí)，該項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的稅額將考慮到附加設(shè)施而相應(yīng)增加。 

加州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是除了紐約之外美國(guó)最高的地區(qū)，但加州的房地產(chǎn)物業(yè)稅卻比紐約低很多，原來(lái)1978年民眾投票通過13號(hào)提案，嚴(yán)格限制政府加重對(duì)民眾房地產(chǎn)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率因通貨膨脹因素每年上漲不能超過2%，或是按現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，兩者取其低值來(lái)征收房地產(chǎn)物業(yè)稅。加州的莫林縣居民家庭的中位年收入是88101美元，獨(dú)立住宅的中位價(jià)值是912100美元，而居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額僅為5233美元，同樣情形在加州其他的富?？h也是一樣，圣塔克拉拉縣居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額為4437美元，圣梅提歐縣居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額為4208美元。 

以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價(jià)值為10萬(wàn)美元，該州取沽定價(jià)值40%也就是40000美元作為征稅的基數(shù)，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計(jì)稅率，佐治亞州的厘計(jì)稅率為3%。厘計(jì)稅率的決定是每年依據(jù)縣、市和學(xué)區(qū)的財(cái)政預(yù)算來(lái)決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產(chǎn)物業(yè)稅的厘計(jì)稅率就會(huì)高，反之就會(huì)低。所以一幢10萬(wàn)美元的住宅在佐治亞州每年業(yè)主要繳納的物業(yè)稅為：(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元，占住宅價(jià)值的1.02%。 

2010年，紐約的房地產(chǎn)的征稅值僅為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的4.4%，也就是說，一幢市場(chǎng)價(jià)值40萬(wàn)美元的住宅，只需要按17600美元來(lái)征收房地產(chǎn)物業(yè)稅。這主要是保護(hù)房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產(chǎn)物業(yè)稅過高，相形之下就會(huì)降低民眾的購(gòu)屋能力。從這個(gè)角度講，征收高額的房地產(chǎn)物業(yè)稅會(huì)限制民眾購(gòu)屋的欲望，至于能否壓低房?jī)r(jià)還要看整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)和民眾的收入及消費(fèi)能力。 

美國(guó)的物業(yè)稅是有很多減免項(xiàng)目的，比如，第一套房貸款，可以根據(jù)利息支出減免很多稅收，如所得稅之類的，以減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。根據(jù)Alex F. Schwartz著作的介紹，“以2003年為例，全美共有1.5億購(gòu)房者因?yàn)閺穆?lián)邦個(gè)人所得稅中免去了抵押貸款利息而獲益”。除了稅收，聯(lián)邦政府為低收入者提供的資助主要有三種形式：1）支持具體住房工程的建設(shè)。2）幫助租房者獲得私人市場(chǎng)的住房。3）為州及地方政府提供資金，使其發(fā)展自己的項(xiàng)目。 

根據(jù)美國(guó)住房監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)2010年5月10日發(fā)布的全國(guó)54個(gè)大城市住房信息，全國(guó)54個(gè)大城市共有待售房1187733套，平均房?jī)r(jià)為每套242073美元（賣方期望價(jià)，非交易價(jià)），房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是下跌的。 

房?jī)r(jià)最低的5個(gè)城市是密歇根州底特律，每套109900美元，與去年同期相比下降12%；內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯，每套135000美元，同比下降10%；俄亥俄州克利夫蘭，每套139900美元，同比下降5.7%；印第安納州印第安納波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%；內(nèi)布拉斯加州奧馬哈，每套 149900美元，同比下降6.3%。 

房?jī)r(jià)最高的5個(gè)城市是加利福尼亞州圣何塞，每套499950美元，同比下降5.6%；加利福尼亞州舊金山，每套499900美元，同比下降6.1%；加利福尼亞州奧倫奇，每套450000美元，同比下降0.8%；夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%；紐約州長(zhǎng)島，每套429000美元，同比下降4.5%。

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