美國減稅，如何精準(zhǔn)投資房地產(chǎn)收獲豐厚利潤？

美國房地產(chǎn)一直是華人投資者非?？粗氐耐顿Y標(biāo)的，美國總統(tǒng)特朗普去年底通過30年以來最大的“減稅計劃”，大幅降低企業(yè)和個人的稅收，也刺激企業(yè)在美國投資，吸引海外資金回流，為華人開啟投資美國房地產(chǎn)的最佳入場機會。

除了美國大環(huán)境為房地產(chǎn)提供有利環(huán)境，在現(xiàn)在房屋市場庫存緊張的狀態(tài)之下，未來可期的房價漲幅可觀。長遠來看，美國的房地產(chǎn)仍是富人理想的資產(chǎn)配置，華人應(yīng)把握這一波投資美國房地產(chǎn)的良機，享受稅改帶來的紅利。

低庫存高需求 帶動房價上升動力

在可預(yù)料這一波全球資金涌入美國的大潮中，除了政經(jīng)背景提供利多的環(huán)境，根據(jù)美國知名地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow報導(dǎo)：“全美待售房源庫存在2016年12月到2017年12月間下跌了10%，并且在過去的35個月持續(xù)下降。”

在房屋庫存緊張，需求上漲的情況下，低庫存繼續(xù)刺激房價走高，帶來房價提升的動力。“過去一年，全美房價（ZHVI）同比上漲6.5%，全美租金中位數(shù)同比上漲2.6%，這是自2016年6月以來最大漲幅。”

大環(huán)境加上房產(chǎn)低庫存帶來的上漲趨勢，提供了最佳投資環(huán)境。美國那么大，做為投資者的您，又該如何選擇?

地產(chǎn)投資看重未來保值及增值潛力

有效的房產(chǎn)投資主要看重兩大方面：1. 房產(chǎn)未來升值的潛力空間； 2.現(xiàn)有房產(chǎn)租金回報率。一般華人在中國都喜歡在一線城市“北上廣深”投資，這些一線城市的房產(chǎn)，在過去二三十年里確實都有很驚人的漲幅，每年的漲幅平均都是雙位數(shù)，而早些年的租金收入也不菲，但凡在這幾個城市有幾套房子的投資人基本都變成富裕階層。

不過這一兩年來，這些一線城市居高不下的房價已失去向上的動力， 龐大的庫存更使租金回報率節(jié)節(jié)下降至1-2%，如果未來房價不再快速攀升，這些城市的房產(chǎn)投資還具吸引力嗎？

反觀大洋彼岸的美國，現(xiàn)有政策紅利與房產(chǎn)低庫存締造了極佳的入場投資機會。美國一線城市包含西岸加州的洛杉磯、舊金山，及東岸的紐約，這3個城市也是國人投資美國房地產(chǎn)首要考慮的城市。那么華人在中國投資一線城市房產(chǎn)大賺的模式是否也適用于美國呢？

加州走幅動蕩不定 紐約相對平穩(wěn)上升

美國房產(chǎn)的周期明顯，美國各大城市在每個地產(chǎn)周期的表現(xiàn)差異很大。從以下圖表我們可以看到加州房產(chǎn)走勢上下幅度很大，這說明了加州的房地產(chǎn)是相對不穩(wěn)定，投資風(fēng)險較高。反觀看到紐約的房產(chǎn)走勢是趨于平穩(wěn)，上下幅度小于20%。

投資房地產(chǎn)進場時機非常重要，美國房地產(chǎn)市場在過去歷史上基本是以十年左右為一周期。如果沒有特朗普的大幅減稅計劃，房地產(chǎn)今年很可能會邁入調(diào)整周期。以目前來說，加州的房產(chǎn)環(huán)境在歷經(jīng)08年金融風(fēng)暴高達60%的大幅下行走勢之后，已于09-10年慢慢回升并呈往上走趨勢，目前基本漲幅已經(jīng)超過之前的水平。

而紐約房地產(chǎn)在上次的金融風(fēng)暴中并沒有重大的調(diào)整，上下幅度不超過20%，其中一些不斷朝貴族化／現(xiàn)代化發(fā)展的板塊，譬如皇后區(qū)法拉盛及布碌侖多個新興高發(fā)展地區(qū)，在調(diào)整期間更是完全不受影響繼續(xù)上行。

加州位居斷層地帶 山火加深地震隱憂

除了房產(chǎn)周期背景讓房價穩(wěn)定的紐約獨樹一幟外，加州現(xiàn)在還有一個潛在的隱憂，就是“地震”，對加州人來說，地震已經(jīng)是生活的一部分。
中國駐洛杉磯領(lǐng)事館日前發(fā)布一條重要通知；“加州已知地質(zhì)斷層達數(shù)百條，超過70%的人口居住在可能發(fā)生強震的斷層周邊30英里內(nèi)，南加州地區(qū)分布著200多條大大小小的斷層，可引發(fā)5.0至7.8級不等的地震”。

對加州人而言，他們永遠不知道哪一天會發(fā)生”大地震”，這樣的隱憂其實牽動著每位加州人的神經(jīng)，也必須牽動著投資者的資金流向。

除了地震帶來的威脅，之前加州多場山火，燒毀了許多豪宅，也燒毀了部分投資人的美國夢。美國地震學(xué)家最近一項研究表明，大地震的發(fā)生一般都與干旱的氣候有關(guān)。加州大火正提醒這些科學(xué)家加州干旱地的氣候正在加劇，而干燥的氣候，往往與地震高發(fā)期相重疊。這樣的地理環(huán)境也加劇了置產(chǎn)的風(fēng)險。

投資房地產(chǎn)的致勝之道 低風(fēng)險高回報

聰明的投資人在選擇房產(chǎn)配置時，資產(chǎn)的保值增值理應(yīng)同時作為重要的考量因素。綜觀整個國際大環(huán)境背景，美國總統(tǒng)特朗普通過的稅改法案帶來了深遠的經(jīng)濟發(fā)展利多環(huán)境，再加上房產(chǎn)房源緊張，在可見的未來，美國房產(chǎn)繼續(xù)高歌猛進的日子可謂指日可待，從而為房產(chǎn)投資者提供最佳入場機會。

考慮到加州及紐約的房屋周期走勢，以及加州地震等地理環(huán)境的影響，建議未來準(zhǔn)備抓住美國房地產(chǎn)上升優(yōu)勢的投資者，將資金投放在相對低風(fēng)險、穩(wěn)定度高的紐約。加州雖然風(fēng)景秀麗，氣候宜人，但由于其潛在的價格與地理風(fēng)險，還是避之則吉為妙。

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