在美國(guó)如何進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)？

Q：什么是房產(chǎn)交易稅（Realty Transfer or Realty Transfer Tax）？ 
A：房產(chǎn)交易稅是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易特權(quán)而支付的稅額。根據(jù)你所在州不同，交易稅的征收方式迥異。如新澤西州，通常賣(mài)方只需付州稅而在紐約市，除州稅外，還需付市稅。在紐約，如果你有貸款（Mortgage），買(mǎi)方還需付Mortgage Tax（貸款稅）。

Q：什么是房產(chǎn)稅（real Estate Tax or Property Tax）？ 
A：房產(chǎn)稅顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅一般按年計(jì)，房?jī)r(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。一般講，房地產(chǎn)稅是用于市政、縣郡、學(xué)區(qū)、社區(qū)大學(xué)及其它政府機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)稅屬聯(lián)邦個(gè)人所得報(bào)稅扣稅項(xiàng)目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項(xiàng)目，但各州規(guī)定不一。

Q：買(mǎi)房時(shí)，我怎么查明房產(chǎn)稅？ 
A：賣(mài)方一般應(yīng)告知房屋近一年或幾年來(lái)的房產(chǎn)稅，這通常列在賣(mài)方經(jīng)紀(jì)上市單上（MLS）。如沒(méi)有，買(mǎi)方律師可通過(guò)市政府稅務(wù)部門(mén)查詢。產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告也能較準(zhǔn)確地顯示地稅征收。值得注意的是有的市鎮(zhèn)是在房產(chǎn)易手時(shí)重新估價(jià)征收地稅。有的市鎮(zhèn)是每3到4年調(diào)整地稅。因此，作為買(mǎi)主，應(yīng)提前查清，并理解你將來(lái)到底付多少地稅，這對(duì)你考慮是否應(yīng)購(gòu)買(mǎi)此屋亦有幫助。 

Q：買(mǎi)房后，有哪些費(fèi)用項(xiàng)目可以抵扣聯(lián)邦所得稅？ 
A：房地產(chǎn)稅和一百萬(wàn)美元貸款的利益可以用于抵扣聯(lián)邦所得稅。此外，第二個(gè)貸款（通常是Home Equity Loan）不超過(guò)10萬(wàn)美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個(gè)貸款總額不能超過(guò)房屋合理市場(chǎng)價(jià)值。 

另外，只有在報(bào)稅時(shí)采用單項(xiàng)扣減（Itemized Deduction）的報(bào)稅方式時(shí)，才能扣減房產(chǎn)稅和貸款利息，新房屋購(gòu)買(mǎi)者還可以扣減點(diǎn)數(shù)費(fèi)用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類(lèi)費(fèi)用。房屋交易中的其他費(fèi)用，如房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、登記費(fèi)及貸款公司的信用報(bào)告費(fèi)，估價(jià)費(fèi)等均屬不可抵扣費(fèi)用。 

Q：賣(mài)房時(shí)，需交聯(lián)邦資本增值稅（Capital Gain Tax） 
A：如果你在過(guò)去5年內(nèi)在該房屋住滿兩年，你賣(mài)房利潤(rùn)低于25萬(wàn)美元（夫妻倆共50萬(wàn)美元），部分元需交納資本增值稅。 

但這并不適用投資房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。對(duì)于兩用房（Duplex），用于賣(mài)方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優(yōu)惠，但對(duì)于出租的單元?jiǎng)t需申報(bào)資本增值稅。 

Q：如何確定賣(mài)房利潤(rùn)（Profit）？ 
A：賣(mài)房利潤(rùn)是調(diào)整以后的賣(mài)價(jià)（Adjusted Sale Price）減去調(diào)整后的成本（Adjusted Cost Basis）。調(diào)整后的成本是買(mǎi)價(jià)（Purchase Price）減去銷(xiāo)售傭金、律師費(fèi)等。調(diào)整后的賣(mài)價(jià)是賣(mài)價(jià)（Selling Price）減去房屋整修費(fèi)用（Cost of Capital Improvement）。國(guó)稅局（IRS）對(duì)整修費(fèi)用有較嚴(yán)控制，如維修熱水器的費(fèi)用不能列為整修費(fèi)用，但安裝一臺(tái)洗碗機(jī)則可。再如，你可扣除雇工的工錢(qián)但不可以扣除你自己的工錢(qián)。國(guó)稅局同時(shí)要求賣(mài)方每年申報(bào)詳細(xì)的利潤(rùn)計(jì)算。整修費(fèi)用的收據(jù)（Receipt）應(yīng)妥當(dāng)保存。 

Q：申請(qǐng)房屋貸款（Home Mortgage）時(shí)，貸款公司（Lender）一般要考慮哪些因素？ 
A：法律上講，并沒(méi)有法律要求貸款公司必須考慮什么，但一般講，貸款公司會(huì)考慮下列因素： 
1、工作經(jīng)歷、薪資歷史及現(xiàn)職工作證明，通常需提交近年來(lái)聯(lián)邦報(bào)稅（Federal Tax Return）和W-2表格。如果你的收入來(lái)自其它方面，如房產(chǎn)投資、小孩撫養(yǎng)費(fèi)（Child Support）或其它投資，你同樣需要提交證明文件。 
2、信用歷史（Credit History）。貸款公司通常會(huì)獲取你的信用狀況如信用分?jǐn)?shù)（Credit Score）及信用卡欠債金額。 
3、負(fù)債數(shù)額（Outstanding Debts）。如汽車(chē)貸款（Automobile Loans）、撫養(yǎng)費(fèi)（Alimony）和（Child Support）等。 
4、資產(chǎn)（Assets）。如汽車(chē)、出租房屋（Rental Property）、股票（Stocks）、債券（Bonds）、現(xiàn)金（Cash）、銀行存款（Savings）、IRS、退休金帳戶（Retirement accounts）、互助基金（Mutual Funds）等。 
5、自負(fù)金來(lái)源（Source of down payment）。注意，你如果有親戚的贈(zèng)送（gift），貸款公司將要你提供贈(zèng)送證明信（gift letter）。 

Q：貸款公司（Lender）依法應(yīng)讓我知道哪些貸款資料？ 
A：聯(lián)邦法律要求貸方（Lender）應(yīng)披露所有貸款費(fèi)用（Loan Cost），如估價(jià)費(fèi)（Appraisal Fees）、貸方律師費(fèi)（Lender’s Attorney Fees）、托管費(fèi)（Escrow Fees）、貸方服務(wù)費(fèi)（Services Fees）、貸款利率（Mortgage Interest Rate）等。根據(jù)聯(lián)邦誠(chéng)信貸款法案（Federal Truth in Lending Act），所有的貸款公司或機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一采用一致的計(jì)算方法來(lái)披露貸款費(fèi)用以利于消費(fèi)者比較。固之，貸款利率必須按APR（Annual Percentage Rate）形式通告貸款人（Borrower）。 

此外，聯(lián)邦平等信用機(jī)會(huì)法案（Federal Equal Credit Opportunity）嚴(yán)禁貸款中德種族、宗教、膚色、國(guó)別、性別、婚姻狀態(tài)以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。 

Q：我正在買(mǎi)房，但我現(xiàn)在住房還沒(méi)有賣(mài)出，有什么辦法我可以先從現(xiàn)住房上借款來(lái)購(gòu)新房？ 
A：有兩種辦法： 
一是Home Equity Loan（房屋凈值貸款）。如果你有房屋凈值信用額度（Home Equity Line of Credit 簡(jiǎn)稱(chēng) HELOC），你也可以直接從中取錢(qián)。 
二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率較高。 

Q：請(qǐng)解釋固定利率貸款（fixed-rate Loan） 
A：固定利率貸款，顧名思義就是貸款利率在貸款期間（通常是15年，20年或30年）固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報(bào)稅可抵扣部分也較多。 

Q：什么是變化利率貸款（Adjustable Rate Loan）？ 
A：變化利率貸款因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時(shí)間不同而有幾種： 
1、變化利率貸款（ARM）：這類(lèi)貸款通常提供前幾年較低的固定利率，然后利率會(huì)隨著指數(shù)（通常是一年期財(cái)政債券Lender而變，但同時(shí)貸方（T-bill Rate）限定最高變化額度（CAP）。有的貸款也限定最低變化額度（Floor）。 
2、可轉(zhuǎn)換ARM（Convertible ARM）：這類(lèi)貸款通常允許貸款人（Borrower）將變化利率貸款轉(zhuǎn)換成一定時(shí)限內(nèi)的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。 
3、可重新協(xié)定利率貸款（Renegotiable Rate Mortgage或Rollover）：這類(lèi)貸款通常固定前幾年的利率和月付數(shù)額，然后允許貸款人重新協(xié)商利率。 
4、漸進(jìn)付款貸款（Graduated Payment Mortgage或GPM）：這類(lèi)貸款的頭兩年付款較低，但在第5-10年或逐漸調(diào)升。 
5、共享升值貸款（Shared-Appreciation Mortgage）：這類(lèi)貸款提供低于市場(chǎng)的利率，但同時(shí)貸方共享房屋升值，在賣(mài)房時(shí)或在協(xié)議時(shí)間借款人必須付給貸方升值共享部分。 

Q：什么是氣球貸款（Balloon Loan）？ 
A：氣球貸款要求貸款人在一定時(shí)間內(nèi)（通常是3年、5年或7年）全部付清貸款余額。這類(lèi)貸款的利率可固定或變化。 

Q：什么是超額貸款（Jumbo Loan）？ 
A：超額貸款是指貸款數(shù)額超過(guò)Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，如截止2004年1月1日該額度為$333,700.00，超額貸款的利率通常要高于其它貸款。 

Q：什么是可轉(zhuǎn)讓貸款（Assumable Mortgage）？ 
A：可轉(zhuǎn)讓貸款允許借款人將貸款轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)買(mǎi)主。絕大多數(shù)貸款通常是“賣(mài)房即付清”（Due-on-Sale）貸款，只有少數(shù)貸方提供可轉(zhuǎn)讓貸款。值得注意的是，可轉(zhuǎn)讓貸款的利率通常不是原貸款利率，并且貸方會(huì)收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。 

Q：什么是提前付清罰款（Prepayment Penalty）？ 
A：提前付清罰款在多數(shù)州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規(guī)定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。 

Q：房屋過(guò)戶時(shí)，房契（Deed）會(huì)給誰(shuí)？ 
A：在所謂的Title State，如紐約州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買(mǎi)方。 

Q：過(guò)戶時(shí)，貸款公司說(shuō)貸款已經(jīng)賣(mài)給別的銀行，這是怎么回事？ 
A：大多數(shù)貸款在過(guò)戶后轉(zhuǎn)賣(mài)給互助基金（Mutual Fund）或保險(xiǎn)公司，而貸款公司只是充當(dāng)貸款中間服務(wù)者，負(fù)責(zé)處理每月還款，房地產(chǎn)稅等。按照1990年國(guó)家可支付住房法案（National Affordable Housing Act of 1990），貸方（Lender）須： 
1、在貸款轉(zhuǎn)賣(mài)生效日之前至少15天內(nèi)通知貸款人。 
2、通知書(shū)上須注明新的貸款機(jī)構(gòu)的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費(fèi)電話。 
3、貸款條件不可變。 
4、提供借款人60天應(yīng)變時(shí)間，這期間，不可加收遲付罰款。 

Q：什么是托收帳戶（Escrow Account）？ 
A：托收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險(xiǎn)而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的獨(dú)立帳戶。通常在過(guò)戶時(shí)，貸方會(huì)要求托收1-3個(gè)月的地稅和房屋保險(xiǎn)。托收帳戶不付利息。聯(lián)邦房地產(chǎn)過(guò)戶程序法案（The Real Estate Settlement Procedures Act）對(duì)托收帳戶有嚴(yán)格限制。根據(jù)這一法案，銀行可征收的托收金額計(jì)算相當(dāng)復(fù)雜，但粗略講，應(yīng)以不超過(guò)2個(gè)月的托收項(xiàng)目為宜。 

Q：房屋凈值貸款（Home Equity Loan）和房屋第二貸款（Second Loan）有何差別？ 
A：兩者相同的是利息都可扣稅（Tax Deductible）并且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而凈值貸款通常是變動(dòng)利率。 

Q：FHA和VA貸款的重新貸款（Refinance）與其它重新貸款有何不同？ 
A：FHA/VA的重新貸款稱(chēng)為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價(jià)，工作確認(rèn)（Employment Verification）。 

Q：重新貸款時(shí)所付的點(diǎn)數(shù)（Points）是否可抵稅？ 
A：可以，但不是全部。點(diǎn)數(shù)必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點(diǎn)數(shù)貸30年期貸款，每年可抵稅的點(diǎn)數(shù)為$100，但同時(shí)應(yīng)注意，如果你付了點(diǎn)數(shù)同時(shí)你又用重新貸款所得來(lái)做房屋裝修（Home Improvement），你可在當(dāng)年報(bào)稅時(shí)多些抵稅。例如今年你貸款$100，000，15年期。你付了$2000，00（2個(gè)點(diǎn)數(shù)）。你又用貸款所得中的$25000來(lái)裝修廚房，這樣，你可在今年的報(bào)稅中抵稅$500（$2000的25%），剩下的$1500再分為15分，即每年還可抵稅$100。

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