通過合理規(guī)劃房產(chǎn)持有方式，可減輕稅收負(fù)擔(dān)

隨著2018年接近尾聲，許多人已經(jīng)向財務(wù)顧問或房地產(chǎn)律師尋求幫助，希望通過合理規(guī)劃房產(chǎn)持有方式，盡可能地減輕稅收負(fù)擔(dān)。業(yè)界人士指出，通過優(yōu)化房產(chǎn)持有方式能夠有效降低稅負(fù)。 

總部設(shè)在紐約的房地產(chǎn)稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)Marcus&Pollack律師Robert M.Pollack表示，對于大批美國業(yè)主而言，房屋的持有成本確實有所增加。在去年12月頒布新稅法之前，SALT(State and Local Taxes)的抵扣額度不受限制。如今，州稅和地方稅乃至物業(yè)稅要共享有1萬美元的抵扣額度。 

然而，富國銀行私人銀行(Wells Fargo Private Bank)駐南佛羅里達(dá)州財富規(guī)劃高級總監(jiān)Jesse Little表示，這在實際操作時有很大難度。因此，通過一家有限責(zé)任公司持有房產(chǎn)是大多數(shù)業(yè)主的首選策略，尤其是那些擁有多套住房的人士。 

Little說：“這種方式可以最大程度上實現(xiàn)資產(chǎn)保護(hù)，而且便于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，即使是部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。通過簽訂營運(yùn)協(xié)議，您可以明確物業(yè)管理的具體細(xì)則。” 

當(dāng)業(yè)主制定關(guān)于所得稅和轉(zhuǎn)讓稅的長期計劃時，這種結(jié)構(gòu)可以提供靈活性。Little建議持有多套住房的業(yè)主為每處物業(yè)設(shè)立一家有限責(zé)任公司。他補(bǔ)充說，一旦有限責(zé)任公司成立，便有多種物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式可供選擇。 

其中一個選擇是將有限責(zé)任公司的權(quán)益贈予子女，而且這可以在所有者生前或身故后進(jìn)行。如果業(yè)主在有生之年實施贈予，那么繼承人須自行承擔(dān)資本利得稅，但房屋的應(yīng)稅價值（或稱稅基）將保持不變。如果房屋以遺產(chǎn)的形式轉(zhuǎn)讓，那么接受者無需支付資本利得稅，但房屋的應(yīng)稅價值可能提高。 

Little稱，另一種方式是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給有資質(zhì)的個人住宅信托。這種結(jié)構(gòu)的好處在于，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的同時無需搬離住所。他解釋道，雖然房屋已成為信托的一部分，不再屬于一種資產(chǎn)，但業(yè)主將保留在一定期限內(nèi)免費居住的權(quán)利。業(yè)主仍在此居住的事實將大幅減少房產(chǎn)的應(yīng)稅價值。 

Little說：“這樣既能有效降低房屋的轉(zhuǎn)讓成本，又不會影響物業(yè)的實際價值。”舉例來說，一處100萬美元房產(chǎn)的贈予價值可能只有60萬美元。 

他補(bǔ)充道，如果房主在期滿后繼續(xù)在該物業(yè)居住，其本人應(yīng)向信托支付租金，以抵消房屋的維護(hù)費用。 

總部位于洛杉磯的律師事務(wù)所Jeffer Mangels Butler&Mitchell的合伙人Bradford Cohen提醒業(yè)主要牢記一點，從所得稅的角度進(jìn)行稅收規(guī)劃不一定有利于物業(yè)稅減免。 

他指出，所有權(quán)變更可能引發(fā)房屋價值的重新評估，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)稅提高，而且部分實體沒有資格像個人一樣申請免稅。 

就加利福尼亞州而言，其中一個典型例子便是父母將房產(chǎn)過戶給子女。該州的第13號提案(Proposition 13)對物業(yè)稅漲幅設(shè)定上限，因此許多長期居民僅需繳納極低的物業(yè)稅。在保留直接所有權(quán)的前提下，房屋被父母轉(zhuǎn)讓給子女，此時歷史估值可以維持不變。 

總部設(shè)在紐約的房地產(chǎn)代理公司ELIKA Real Estate主管經(jīng)紀(jì)人Gea Elika稱，在紐約，最好以個人名義持有房產(chǎn)。 

據(jù)紐約市財政局，在紐約購買合作公寓或共管公寓作為主要居所的個人業(yè)主至少可享受17.5%的減稅優(yōu)惠。如果該物業(yè)由信托、托管人或首要受益人持有，能夠享受同等的減稅優(yōu)惠，但由有限責(zé)任公司持有的公寓不在適用范圍內(nèi)。 

Elika表示，如今有限責(zé)任公司無法像以前那樣為所有者提供足夠的保護(hù)。根據(jù)美國財政部于11月早些時候?qū)嵤┑淖钚路聪村X條例，即使是有限責(zé)任公司，如果花費30萬美元以上現(xiàn)金購置房產(chǎn)，則必須公開所有者的真實身分。 

此前，個人可以通過有限責(zé)任公司花費至多300萬美元現(xiàn)金購買曼哈頓物業(yè)，而無需披露本人的身分。 

他說：“有限責(zé)任公司曾經(jīng)具有一定的保護(hù)作用。所有者可以在背后進(jìn)行操控，但現(xiàn)在這層面紗已成透明。” 

芝加哥律師事務(wù)所Raila&Associates高級稅務(wù)分析師Andrea Raila稱，美國許多州均出臺了宅地豁免(Homestead Exemption)條例，有助于個人節(jié)省一大筆物業(yè)稅。 

她解釋道：“所有評估區(qū)只允許房主為其在該地的主要居所申請免稅優(yōu)惠。因此，如果您在佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州和密歇根州同時擁有住房，為了最大程度享受物業(yè)稅減免，您最好確保每個州僅有一處房產(chǎn)，此舉可以為您節(jié)省多達(dá)數(shù)千美元的稅款。” 

她說：“如果您不認(rèn)可評估員給出的估計市值，不妨委托第三方進(jìn)行獨立估價。對于那些想要驗證物業(yè)稅單公平性的業(yè)主，考慮獨立估價是一個明智之舉，因為這可以有效質(zhì)疑評估員的估計市值是否得當(dāng)。” 

如果官方估值過高，房主有權(quán)提出申訴。 

Elika也建議業(yè)主對過高的估值提出質(zhì)疑。最近一個例子涉及紐約市一棟多功能建筑。評估員在評估住宅部分時將商用零售空間也計算在內(nèi)。業(yè)主對此提出質(zhì)疑，最終物業(yè)稅減少了30%。 

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