香港人在洛杉磯買房全過程

回到洛杉磯一年，一直賴在父母家，最近決心獨立，與太太展開洛杉磯看房團，洛杉磯房價被世界各地的人炒高了。然而，筆者相信，只要不是選在比華利山等豪宅區(qū)，大部份地區(qū)的房價，對香港人而言，還是合理。下面小編就帶大家了解下關(guān)于年輕華人助教洛杉磯買房全過程的相關(guān)內(nèi)容。

看房篇

與香港不一樣，在洛杉磯看房子不用事先預(yù)約代理或屋主，先瀏覽地產(chǎn)網(wǎng)站，找Open Houses，即讓客人參觀的房子。如果在網(wǎng)上見到有房子代售，然而卻沒有Open Houses， 那就要聯(lián)絡(luò)代理，替客人開門參觀。Open Houses一般訂在周末周日，到達Open Houses，打開門可以自行入內(nèi)，一般室內(nèi)冷氣及電燈全開，保證客人在最舒適的環(huán)境下參觀房子。房子的代理會靜靜坐在一角，有時會提供樽裝水及曲奇。如有問題“這加建的部份，是否已經(jīng)取得政府許可?”丶“這邊屬於哪一個校區(qū)?”，他們會盡力解答，但很少打擾客人。這時，可以打探屋主為什麼賣屋及搬家，以及居住時期多久，如果沒合理原因，太短時間就搬走，那就暗示可能房子有問題。代理會提供有關(guān)房子資料的傳單，內(nèi)容包括建筑年份丶房子面積丶花園面積丶有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4丶1/2丶3/4及full四種，1/4是指只有洗手盤，1/2是指有廁所及洗手盤，亦稱powder room，3/4是指淋浴丶廁所及洗手盤，full bath是指浴缸連花灑丶廁所及洗手盤。參觀房子後，代理會希望客人留下聯(lián)絡(luò)方式，但不是強制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他發(fā)現(xiàn)客人沒有自己的代理，那他會詢問是否愿意接受他的幫忙，他會把代理網(wǎng)站的房子資料，依客人的需求，電郵給客人參考。代理網(wǎng)站的資料，比Zillow的多些資料及房屋供應(yīng)。

出價篇

如對房子有興趣，可以出價，出價可以比屋主要求的高或低。屋主會訂下一個停止接受出價的日期時間，例如Open Houses過後星期二下午五時，他就會開始選擇接受哪一個出價，優(yōu)質(zhì)又或低於市價的房子，隨時有數(shù)十個出價，普遍情況是出價高者得，如果以現(xiàn)金支付，不用等候按揭批核，可以縮短成交期者，亦為屋主所喜。出價時，如能出示文件，如銀行賬單，證明如何支付首期，亦會為屋主所考慮。正常首期為20%，如果不足20%，即按揭額超過房價的80%，那需要購PMI。另外，約屋主面談，表示自己很喜歡該房子，很有誠意購買，亦可能會打動屋主。我們的代理建議我們?nèi)バ盼葜?，說明很需要那房子，筆者太太一邊寫，一邊問，“如果不懂英語，是不是不用買樓?”最後，我們的誠意比不上別人的鈔票，而屋主亦沒有還價。有些買家出價時會表明接受“sold as it is”，那即是成交時無論房子是任何情況，包括漏水丶有白蟻等，買家均會接受。一般賣家希望買家有自己代理，那代表那是一個認(rèn)真的買家，而非把睇樓當(dāng)拍拖活動。然而，一名代理可以代表買賣雙方，有些賣家代理會只會選沒有代理的買家，因為傭金由買家支付，賣家不用付傭金，那他可以取足5%的傭金。

公證行篇

整個買賣過程并不牽涉律師，所有文件均由代理及公證行負(fù)責(zé)。公證行會訂下一個交易時間，關(guān)於這次交易的細節(jié)，均需於這個限期內(nèi)完成，連公眾假期在內(nèi)，一般為四十五天。頭十天是驗樓期，驗樓師的收費視乎房子面積，以及有沒有泳池等，一般由買家支付。檢查房屋，范圍很廣，包括坑渠有沒有堵塞，前後花園的斜度是否足夠去水，下雨時雨水會不會流入房子地基內(nèi)，房子有沒有被白蟻蛀過的痕跡，水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所制等。如發(fā)現(xiàn)屋頂有問題丶漏水丶閣樓(天花與屋頂之間)隔熱不符合州政府或聯(lián)邦政府之要求等，可以與屋主商討維修或減價，情況太壞的話，例如房子結(jié)構(gòu)不良，可以放棄購買。首期從公證行退還，但損失驗屋費用。除了驗樓師，還可請屋頂師傅丶通渠水管師傅丶泳池師傅丶煙囪師傅丶中央冷暖氣師傅等為房子檢查，但盡可能約在同一天進行，以免打擾賣家。整個檢查過程，十分嚴(yán)謹(jǐn)，驗樓師把一份五十頁的驗樓報告寄給筆者時，筆者太太以報告太多專業(yè)術(shù)語為由，放棄閱讀。但亦因為這份報告，我們與買家成功協(xié)商減價1%。

按揭篇

決定買房子前，最好先到銀行獲取貸款預(yù)先批核證明，確認(rèn)最高貸款額，每月供款最高可以去到收入的49%。買賣過程進入公證行後，才正式到銀行申請按揭。銀行會為房子估價，於目標(biāo)房屋為圓心半徑一英里以內(nèi)房屋，找出相似條件如地的面積丶房屋的面積丶設(shè)施如游泳池丶室內(nèi)裝修丶房間及廁所數(shù)目，并最近成交的房子作比較。如果銀行估價過低，即我們口中的“不到價”，在香港會借不足錢，在洛杉磯，可以與賣家商討減價，因為房子實在沒有買家認(rèn)為的高。

整個交易過程，與香港最不同，亦是最奧妙之處，大概是未到最後一刻，仍未知成交價錢是多少。對代理而言，成交價高代表他的傭金亦高，但一個真正好的代理，往往會為客人爭取最大的利益，而非只求快脆把交易結(jié)束。就如筆者的代理，現(xiàn)在她為我們節(jié)省的1%，將來的物業(yè)稅亦與最後的房價掛鉤，長遠來說，她對我們的幫助不只是1%，所以，買賣雙方各有不同代理，是對兩者最大的保障。

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